주택담보대출을 알아보다 보면 고정금리와 변동금리 사이에 0.7%p 차이가 나는 상품을 발견할 수 있습니다.
당장 매달 내는 이자만 비교하면 금리가 낮은 상품이 유리해 보이지만, 주택담보대출은 20~30년 이상 상환하는 경우가 많아 초기 금리만으로 판단하기 어렵습니다.
특히 고정금리 연 4.5%와 변동금리 연 3.8% 중 선택해야 한다면 향후 금리 변화와 대출 유지기간에 따라 실제 이자 부담이 달라질 수 있습니다.
이번에는 대출금액 3억 원을 기준으로 월 상환액과 5년간 이자 차이를 계산하고, 금리 상승과 하락 상황에서 어떤 선택이 유리한지 살펴보겠습니다.
1. 고정금리와 변동금리, 0.7%p 차이가 중요한 이유
주택담보대출 금리를 비교할 때는 고정금리와 변동금리의 구조부터 구분해야 합니다.
고정금리는 약정한 기간 동안 적용금리가 유지되는 방식입니다.
반면 변동금리는 금융기관이 정한 금리 변경 주기에 따라 기준금리와 가산금리 등의 변화를 반영해 적용금리가 달라질 수 있습니다.
예를 들어 고정금리 연 4.5%, 변동금리 연 3.8%라면 처음에는 변동금리가 0.7%p 낮습니다.
대출금액이 3억 원이라면 단순히 원금에 금리 차이를 곱했을 때 연간 210만 원의 이자 차이가 발생하는 수준입니다.
다만 실제 원리금균등상환 대출에서는 매달 원금이 줄어들기 때문에 연간 이자 차이를 210만 원으로 고정해서 계산할 수는 없습니다.
또한 고정금리라고 해서 모든 상품의 금리가 대출 만기까지 유지되는 것은 아닙니다.
국내 주택담보대출에는 일정 기간 금리가 고정된 후 변동금리로 전환되는 혼합형 상품과 일정 주기로 금리가 다시 결정되는 주기형 상품도 있습니다.
따라서 상품명에 고정금리라는 표현이 있다고 해서 30년 동안 금리가 변하지 않는다고 판단해서는 안 됩니다.
고정금리와 변동금리를 비교할 때는 최초 적용금리뿐 아니라 금리 유지기간과 변경 주기까지 확인해야 합니다.
2. 대출 3억 원이라면 월 상환액이 얼마나 달라질까?
금리 0.7%p 차이가 실제 상환액에 미치는 영향을 계산해 보겠습니다.
대출금액은 3억 원, 상환기간은 30년, 원리금균등상환으로 설정하고 고정금리 연 4.5%와 변동금리 연 3.8%를 비교하겠습니다.
계산을 위해 고정금리는 30년 동안 유지되고, 변동금리는 우선 변하지 않는다고 가정합니다.
대출 3억 원 │ 30년 원리금균등상환 비교
| 구분 | 고정금리 | 변동금리 |
|---|---|---|
| 대출금액 | 3억 원 | 3억 원 |
| 대출기간 | 30년 | 30년 |
| 상환방식 | 원리금균등상환 | 원리금균등상환 |
| 적용금리 | 연 4.5% | 연 3.8% |
| 월 원리금 상환액 | 약 152만 원 | 약 140만 원 |
| 매월 상환액 차이 | 약 12만 원 더 부담 | 약 12만 원 절감 |
※ 매월 상환액 차이: 약 12만 원
※ 금리 변동과 중도상환, 부대비용은 제외한 가상 계산입니다. 변동금리는 향후 금리 변동에 따라 월 상환액이 달라질 수 있습니다.
고정금리 연 4.5%의 월 상환액은 약 152만 원이고 변동금리 연 3.8%의 월 상환액은 약 140만 원입니다.
초기 조건만 보면 변동금리를 선택했을 때 매달 약 12만 원을 적게 납부하는 셈입니다.
이를 1년으로 계산하면 약 144만 원의 현금흐름 차이가 발생합니다.
하지만 이 금액은 전체가 이자 절감액이라는 뜻은 아닙니다.
원리금균등상환에서는 금리에 따라 원금 상환 속도도 달라지므로 실제 이자 차이를 확인하려면 일정 기간 동안 납부한 이자와 남은 대출잔액을 함께 계산해야 합니다.
3. 5년 동안 금리가 유지된다면 실제 이자 차이는?
주택담보대출을 30년 동안 보유하는 경우도 있지만 5년 이내에 이사하거나 다른 금융기관으로 대환하는 경우도 있습니다.
따라서 전체 만기까지의 총이자뿐 아니라 5년 동안 실제로 부담하는 이자를 비교하는 것이 중요합니다.
앞서 설정한 3억 원, 30년 원리금균등상환 조건을 그대로 적용하겠습니다.
고정금리 연 4.5%와 변동금리 연 3.8%가 모두 5년 동안 유지된다고 가정하면 다음과 같은 차이가 발생합니다.
| 구분 | 고정금리 4.5% | 변동금리 3.8% |
|---|---|---|
| 최초 대출금액 | 3억 원 | 3억 원 |
| 월 상환액 | 약 152만 원 | 약 140만 원 |
| 5년간 납부이자 | 약 6,468만 원 | 약 5,433만 원 |
| 5년 후 대출잔액 | 약 2억 7,347만 원 | 약 2억 7,046만 원 |
원리금균등상환 기준의 가상 계산이며 금리 변동, 수수료 및 기타 비용은 제외했습니다.
5년 동안 금리가 변하지 않는다면 변동금리 상품의 누적 이자 부담이 약 1,035만 원 적습니다.
또한 변동금리 상품은 월 상환액이 낮으면서도 5년 후 남은 원금이 약 301만 원 더 적습니다.
따라서 최초 금리 차이가 유지되는 상황에서는 변동금리가 이자와 잔여원금 측면에서 유리합니다.
그러나 이 계산에는 중요한 전제가 있습니다.
변동금리 연 3.8%가 5년 동안 한 번도 오르지 않는다는 가정입니다.
실제 변동금리 상품은 금리 변경 주기에 따라 적용금리가 조정될 수 있으므로 5년간 이자 부담이 계산 결과와 달라질 수 있습니다.
결국 0.7%p 낮은 변동금리를 선택하는 것은 초기 이자를 절약하는 대신 미래 금리 변동 위험을 부담하는 결정이라고 볼 수 있습니다.
4. 변동금리가 오르면 언제부터 고정금리가 유리해질까?
변동금리 선택에서 가장 중요한 변수는 향후 금리 상승폭과 상승 시점입니다.
예를 들어 최초 변동금리가 연 3.8%였는데 일정 기간 후 연 4.5%까지 오른다면 고정금리와 적용금리가 같아집니다.
하지만 이때부터 두 상품의 누적 이자 부담까지 같아지는 것은 아닙니다.
변동금리를 이용한 기간 동안 이미 낮은 금리로 이자를 납부했기 때문입니다.
반대로 변동금리가 연 5% 이상으로 상승하고 높은 금리가 장기간 유지된다면 초기 절감한 이자를 넘어서는 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
금리가 오르는 시점도 중요합니다.
대출 실행 직후 금리가 급격하게 상승하는 경우와 4년 동안 낮은 금리를 유지하다가 5년 차에 상승하는 경우는 결과가 다릅니다.
또한 변동금리가 상승하면 남은 원금과 잔여 대출기간을 기준으로 월 상환액이 다시 계산될 수 있습니다.
따라서 변동금리가 고정금리보다 0.7%p 높아졌다고 해서 그 차이만으로 손익분기점을 판단하는 것은 정확하지 않습니다.
실제 비교에서는 금리 변경 시점, 변경된 금리가 유지되는 기간, 원금 상환액, 남은 대출잔액을 함께 계산해야 합니다.
변동금리가 언제부터 얼마나 상승하는지에 따라 고정금리와 변동금리의 유불리가 달라지므로 특정 금리 수준 하나만으로 선택을 결정해서는 안 됩니다.
5. 금리 인하가 예상된다면 변동금리가 무조건 유리할까?
향후 기준금리가 인하될 것으로 예상한다면 변동금리가 매력적으로 보일 수 있습니다.
하지만 한국은행 기준금리가 내려간다고 해서 주택담보대출의 적용금리가 같은 폭으로 즉시 내려가는 것은 아닙니다.
주택담보대출 금리는 상품에 따라 COFIX, 금융채 금리 등 서로 다른 지표를 활용하며, 은행의 가산금리와 우대금리 조건도 영향을 줍니다.
특히 금융채 금리는 향후 금리 인하 기대를 미리 반영할 수 있어 실제 기준금리 인하 시점과 대출금리 변경 시점이 일치하지 않을 수 있습니다.
따라서 변동금리를 선택하기 전에는 해당 상품의 기준금리가 무엇인지, 금리 변경 주기가 3개월인지 6개월인지 등을 확인해야 합니다.
반대로 고정금리 상품은 시장금리가 내려가더라도 약정된 고정기간에는 적용금리가 유지됩니다.
금리 하락 이후 더 낮은 금리의 상품으로 갈아타는 방법도 있지만 중도상환수수료와 신규 대출 심사조건을 확인해야 합니다.
대환 시점에 소득이 줄거나 기존 부채가 늘었다면 금리가 낮아졌더라도 원하는 금액으로 갈아타기 어려울 수 있습니다.
금리 흐름을 확인할 때는 한국은행의 기준금리 결정과 시장금리 자료를 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
다만 기준금리 전망만으로 주택담보대출 상품을 결정하기보다 실제 대출상품의 금리 산정방식과 본인의 상환계획을 우선해야 합니다.
6. 5년 고정 후 변동되는 혼합형 상품도 비교해야 하는 이유
국내 주택담보대출을 비교하다 보면 완전한 장기 고정금리와 변동금리 외에 혼합형과 주기형 상품도 확인할 수 있습니다.
혼합형은 일정 기간 금리가 고정된 뒤 변동금리로 전환되는 구조입니다.
예를 들어 최초 5년 동안 고정금리가 적용되고 이후 6개월마다 금리가 변경되는 상품이라면 5년 이후의 금리 변동 위험을 고려해야 합니다.
주기형은 5년 등 일정한 주기마다 금리가 다시 결정되고, 다음 변경 시점까지 그 금리가 유지되는 구조입니다.
두 상품 모두 일정 기간 금리가 유지된다는 공통점이 있지만 금리 변경 방식에는 차이가 있습니다.
특히 주택담보대출을 5년 이내에 상환할 계획이라면 최초 고정기간 동안의 금리와 중도상환 조건이 중요한 비교 요소가 됩니다.
반면 20~30년 동안 대출을 유지할 계획이라면 최초 5년의 금리뿐 아니라 이후 금리 변경 구조도 살펴봐야 합니다.
스트레스 DSR 적용 방식도 상품의 금리 유형에 따라 달라질 수 있습니다.
일반적으로 장기간 금리가 유지되는 상품은 금리 변동 위험을 반영하는 방식에서 차이가 발생할 수 있으므로 동일한 소득이라도 대출 가능금액이 달라질 여지가 있습니다.
다만 스트레스 DSR은 실제 이자에 가산되는 금리가 아니라 대출 한도를 심사하기 위한 제도입니다.
따라서 금리가 가장 낮은 상품과 DSR상 한도가 가장 유리한 상품이 반드시 일치하지는 않습니다.
7. 금리 0.7%p 차이라면 어떤 사람이 고정금리를 선택해야 할까?
고정금리와 변동금리 중 어느 쪽이 유리한지는 금리 전망뿐 아니라 가계의 현금흐름과 대출 유지기간에 따라 달라집니다.
우선 고정금리는 매달 납부할 금액의 안정성을 중요하게 생각하는 사람에게 적합할 수 있습니다.
특히 주택담보대출 상환액이 가계소득에서 차지하는 비중이 높거나 자녀 교육비, 생활비 등 고정지출이 많은 가정이라면 향후 금리 상승으로 월 상환액이 늘어나는 상황을 피하는 것이 중요합니다.
반대로 변동금리는 금리가 상승하더라도 추가 상환 부담을 감당할 여력이 있고, 금리 하락에 따른 혜택을 기대하는 사람에게 적합할 수 있습니다.
예를 들어 월 상환액이 140만 원에서 160만 원 이상으로 늘어나더라도 생활비와 비상자금을 유지할 수 있다면 변동금리의 위험을 감당할 여지가 있습니다.
그러나 월 10만~20만 원의 추가 지출만으로도 생활비가 부족해지는 상황이라면 최초 금리가 낮다는 이유만으로 변동금리를 선택하는 것은 신중해야 합니다.
대출을 오래 유지할 계획인지도 중요합니다.
3~5년 안에 주택을 매도하거나 대출을 상환할 계획이라면 해당 기간의 예상 이자와 중도상환 비용을 중심으로 비교할 수 있습니다.
반면 장기간 거주하면서 대출을 유지할 계획이라면 초기 금리 차이뿐 아니라 장기적인 상환 안정성을 더 중요하게 고려할 수 있습니다.
가장 현실적인 방법은 금융기관에서 고정금리와 변동금리의 실제 적용금리를 확인한 뒤 다음 세 가지 상황을 비교하는 것입니다.
- 변동금리가 현재 수준을 유지하는 경우
- 변동금리가 1%p 상승하는 경우
- 변동금리가 1%p 하락하는 경우
각 상황에서 월 상환액과 5년간 누적 이자, 남은 원금을 비교하면 단순한 금리 전망보다 구체적인 판단이 가능합니다.
0.7%p의 초기 금리 차이는 분명한 절감 효과가 있지만, 그 절감액보다 금리 상승에 따른 위험이 더 큰지 판단하는 것이 선택의 핵심입니다.
👉 주택담보대출 고정금리, 언제 선택하면 손해 안 본다
고정금리 연 4.5%와 변동금리 연 3.8%를 비교하면 대출 3억 원, 30년 원리금균등상환 조건에서 초기 월 상환액은 약 12만 원 차이가 나며 변동금리가 5년 동안 유지된다면 누적 이자도 약 1,035만 원 적습니다.
그러나 변동금리가 상승하면 이러한 이점이 줄어들거나 사라질 수 있으므로 최초 금리 차이만으로 장기적인 유불리를 확정해서는 안 됩니다.
주택담보대출을 선택할 때는 실제 적용금리와 금리 변경 주기, 대출 유지기간, 중도상환 비용을 확인하고 금리가 상승해도 감당할 수 있는 월 상환액을 기준으로 결정하는 것이 합리적입니다.