아파트를 구입하면서 주택담보대출 6억 원을 알아보다 보면 연 4.5%와 연 5.2%의 금리 차이가 생각보다 작게 느껴질 수 있습니다.
하지만 대출금액이 크고 상환기간이 30년으로 길어지면 0.7%p의 차이만으로도 매월 납부하는 금액과 전체 이자 부담이 크게 달라집니다.
특히 금리가 낮은 상품이라도 중도상환수수료나 우대금리 유지조건에 따라 실제 비용이 달라질 수 있어 단순히 최초 금리만 비교해서는 안 됩니다.
이번에는 주택담보대출 6억 원을 기준으로 월 상환액과 5년간 누적 이자, 30년 총이자 차이를 계산하고 실제 상품 선택에서 확인해야 할 조건을 살펴보겠습니다.
1. 주담대 6억 원, 금리 4.5%와 5.2%는 얼마나 차이 날까?
주택담보대출 금리가 연 4.5%와 연 5.2%라면 두 상품의 차이는 0.7%p입니다.
단순히 대출원금 6억 원에 0.7%를 곱하면 연간 420만 원의 차이가 발생합니다.
이는 원금이 전혀 줄어들지 않는 상황에서 계산한 연간 이자 차이입니다.
실제 주택담보대출은 원리금균등상환이나 원금균등상환 등 상환방식에 따라 원금이 감소하므로 매년 발생하는 이자 차이도 달라집니다.
또한 같은 금리라도 상환기간이 20년인지 30년인지에 따라 월 납입액과 전체 이자 부담이 달라집니다.
이번 비교에서는 다음과 같은 조건을 적용하겠습니다.
- 대출원금: 6억 원
- 상환기간: 30년(360개월)
- 상환방식: 원리금균등상환
- 비교금리: 연 4.5%와 연 5.2%
- 가정: 금리가 30년 동안 유지되고 중도상환이 없는 경우
여기서 연 4.5%와 연 5.2%는 계산을 위한 가상 금리이며, 특정 은행의 실제 대출금리를 의미하지 않습니다.
또한 6억 원을 실제로 대출받을 수 있는지는 소득, DSR, 주택가격, 주택 소재지, 대출 목적 및 적용되는 금융규제에 따라 달라집니다.
금리 차이의 영향을 정확히 비교하려면 동일한 대출원금과 상환기간, 상환방식을 적용해야 합니다.
2. 매월 상환액은 약 25만 원 차이 난다
6억 원을 30년 동안 원리금균등상환 방식으로 갚는다고 가정하면 금리별 월 상환액은 다음과 같습니다.
대출 6억 원 │ 30년 원리금균등상환 총이자 비교
| 구분 | 연 4.5% 금리 | 연 5.2% 금리 |
|---|---|---|
| 대출금액 | 6억 원 | 6억 원 |
| 대출기간 | 30년 | 30년 |
| 상환방식 | 원리금균등상환 | 원리금균등상환 |
| 적용금리 | 연 4.5% | 연 5.2% |
| 월 원리금 상환액 | 약 304만 원 | 약 329만 원 |
| 30년 총이자 | 약 4억 9,444만 원 | 약 5억 8,608만 원 |
| 원금 포함 총상환액 | 약 10억 9,444만 원 | 약 11억 8,608만 원 |
| 총이자 차이 | 기준 금액 | 약 9,164만 원 증가 |
※ 30년 총이자 차이: 약 9,164만 원
※ 두 금리가 만기까지 유지되고 매월 정상 상환한다는 가정입니다. 중도상환 및 부대비용은 제외한 가상 계산이며, 금액은 반올림한 수치입니다.
연 4.5% 상품을 선택하면 매월 약 304만 원을 납부하고, 연 5.2% 상품을 선택하면 약 329만 원을 납부하게 됩니다.
매월 약 25만 5천 원의 차이가 발생하므로 1년 동안 납부하는 원리금 총액은 약 305만 원 차이 납니다.
이 차이는 단순히 이자만의 차이는 아닙니다.
원리금균등상환에서는 금리에 따라 매월 상환하는 원금도 달라지기 때문입니다.
따라서 실제 이자 부담을 비교하려면 납부한 원리금 총액에서 상환한 원금을 구분해야 합니다.
또한 월 25만 원의 차이는 생활비와 저축 여력에도 영향을 줄 수 있습니다.
주택 구입 이후 관리비와 재산세, 자동차 유지비, 자녀 교육비 등 고정지출이 늘어나는 가정이라면 매월 상환액 차이를 장기적인 현금흐름 관점에서 판단할 필요가 있습니다.
3. 5년 동안 납부하는 이자만 약 2천만 원 차이
주택담보대출을 반드시 30년 동안 유지하는 것은 아닙니다.
주택을 매도하거나 다른 금융기관으로 대출을 갈아타면서 3~5년 안에 기존 대출을 상환하는 경우도 있습니다.
따라서 실제 상품을 비교할 때는 전체 만기뿐 아니라 5년 동안 납부하는 이자와 남은 대출잔액을 확인하는 것이 좋습니다.
앞서 설정한 6억 원, 30년 원리금균등상환 조건을 그대로 적용하면 5년간 발생하는 이자는 다음과 같습니다.
연 4.5%에서는 5년간 약 1억 2,935만 원의 이자가 발생하고, 연 5.2%에서는 약 1억 5,020만 원의 이자가 발생합니다.
금리 차이는 0.7%p에 불과하지만 5년 동안 누적된 이자 부담은 약 2,084만 원 차이 납니다.
5년 후 남은 대출원금도 다릅니다.
연 4.5% 상품은 약 5억 4,695만 원, 연 5.2% 상품은 약 5억 5,252만 원이 남습니다.
즉, 낮은 금리 상품은 매월 납부액이 적으면서도 5년 동안 약 557만 원의 원금을 더 상환하는 결과가 나타납니다.
이러한 차이는 대출을 갈아타거나 주택을 매도할 때도 영향을 줄 수 있습니다.
다만 이 계산은 두 상품의 금리가 5년 동안 변하지 않는다는 가정이며, 변동금리 상품이라면 실제 이자 부담이 달라질 수 있습니다.
4. 30년 전체 이자는 약 9,164만 원 차이
이번에는 대출을 중도에 상환하지 않고 30년 동안 유지하는 상황을 살펴보겠습니다.
원리금균등상환 방식에서는 대출기간이 길수록 초기 원금 감소 속도가 상대적으로 느리기 때문에 장기간 누적되는 이자가 커질 수 있습니다.
6억 원을 30년 동안 상환한다면 금리별 총이자는 다음과 같습니다.
대출 6억 원 │ 30년 원리금균등상환 금리별 총이자 비교
| 구분 | 연 4.5% 금리 | 연 5.2% 금리 |
|---|---|---|
| 대출 원금 | 6억 원 | 6억 원 |
| 대출기간 | 30년 | 30년 |
| 상환방식 | 원리금균등상환 | 원리금균등상환 |
| 30년 총이자 | 약 4억 9,444만 원 | 약 5억 8,608만 원 |
| 원금 포함 총상환액 | 약 10억 9,444만 원 | 약 11억 8,608만 원 |
| 총이자 차이 | 기준 금액 | 약 9,164만 원 증가 |
※ 30년 총이자 차이: 약 9,164만 원
연 4.5%의 총상환액은 약 10억 9,444만 원이고, 연 5.2%의 총상환액은 약 11억 8,608만 원입니다.
원금은 모두 6억 원으로 동일하지만, 30년 동안 납부하는 이자는 약 9,164만 원 차이가 납니다.
※ 두 금리가 만기까지 유지되고 매월 정상 상환한다는 가정이며, 중도상환 및 부대비용은 제외한 가상 계산입니다.
물론 실제로는 대출을 중도에 상환하거나 금리가 변경될 수 있으므로 이 차이가 그대로 발생한다고 확정할 수 없습니다.
그럼에도 0.7%p의 금리 차이가 장기간 유지될 경우 상당한 비용 차이로 이어질 수 있다는 점은 분명합니다.
특히 대출금액이 크다면 금리 0.1%p 차이도 무시하기 어렵습니다.
따라서 단순히 대출이 승인되는 금융기관을 선택하기보다 여러 금융기관의 실제 적용금리와 상환조건을 비교하는 과정이 중요합니다.
5. 4.5% 상품이 무조건 유리한 것은 아니다
두 상품의 상환방식과 금리 유지기간, 수수료가 모두 같다면 연 4.5% 상품이 연 5.2% 상품보다 유리합니다.
하지만 실제 금융상품에서는 금리 외의 조건이 다를 수 있습니다.
예를 들어 연 4.5% 상품이 일정 기간 이후 금리가 변경되는 혼합형이고 연 5.2% 상품이 장기간 금리가 유지되는 고정형이라면 향후 금리 상승 가능성까지 고려해야 합니다.
또한 우대금리 조건에 따라서도 실제 적용금리가 달라질 수 있습니다.
급여이체나 카드 이용실적, 자동이체 등의 조건을 충족해야 우대금리가 적용되는 상품이라면 해당 조건을 장기간 유지할 수 있는지 확인해야 합니다.
최초 금리는 낮더라도 우대조건을 충족하지 못하면 실제 금리가 상승할 수 있기 때문입니다.
중도상환수수료 역시 중요한 비교 요소입니다.
3년 안에 주택을 매도하거나 대출을 갈아탈 계획이 있다면 중도상환수수료 부과 여부와 계산방식을 확인해야 합니다.
금융기관과 상품, 약정 시점에 따라 중도상환수수료 조건이 달라질 수 있으므로 일률적인 수수료율을 적용해서는 안 됩니다.
또한 대출 실행 과정에서 발생하는 인지세 등 부대비용도 확인할 필요가 있습니다.
따라서 실제 비교에서는 금리뿐 아니라 금리 유지기간, 우대조건, 중도상환수수료, 상환방식이 동일한지 먼저 확인해야 합니다.
6. 주담대 6억 원, 금리보다 먼저 확인해야 할 DSR
주택담보대출 금리가 낮다고 해서 원하는 금액을 모두 대출받을 수 있는 것은 아닙니다.
금융기관은 신청자의 소득과 기존 부채를 기준으로 DSR을 계산하고, 주택가격과 지역별 대출규제 등을 함께 심사합니다.
예를 들어 연소득 8천만 원인 직장인에게 은행권 DSR 40%가 적용된다면 연간 원리금 상환 부담의 기준금액은 3,200만 원입니다.
월평균으로 계산하면 약 267만 원입니다.
그런데 앞서 계산한 6억 원 주택담보대출의 월 상환액은 연 4.5%에서도 약 304만 원입니다.
다른 금융부채가 전혀 없더라도 단순 계산상 DSR 40%를 초과합니다.
따라서 이 조건에서는 6억 원의 주택담보대출을 받기 어려울 수 있습니다.
반대로 소득이 높거나 DSR 적용에서 별도 기준이 적용되는 상품이라면 심사 결과가 달라질 수 있습니다.
또한 스트레스 DSR이 적용되는 경우에는 실제 약정금리보다 높은 심사용 금리를 반영할 수 있어 대출 가능금액이 더 줄어들 수 있습니다.
중요한 것은 연 4.5%와 연 5.2%의 이자 차이를 계산하기 전에 본인이 실제로 6억 원을 대출받을 수 있는지 확인하는 것입니다.
특히 주택 구입자금 대출은 주택 소재지와 주택가격, 보유 주택 수, 대출 신청 시점에 따라 별도 한도 제한이 적용될 수 있습니다.
따라서 DSR 계산상 대출이 가능하더라도 다른 규제로 인해 승인금액이 제한될 수 있습니다.
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7. 금리 0.7%p 차이를 비교할 때 가장 현실적인 선택 방법
주택담보대출을 선택할 때는 금리가 낮은 상품을 찾는 것과 실제로 유리한 대출조건을 확보하는 것을 구분해야 합니다.
우선 금융기관별로 동일한 대출금액과 상환기간, 상환방식을 적용해 예상 월 상환액을 비교하는 것이 좋습니다.
그다음 금리가 고정되는 기간과 향후 변경되는 방식을 확인해야 합니다.
변동금리 상품이라면 금리가 1%p 상승했을 때 월 상환액이 얼마나 늘어나는지도 계산해 볼 필요가 있습니다.
또한 향후 3~5년 안에 주택을 매도하거나 대출을 갈아탈 계획이라면 해당 기간의 누적 이자와 중도상환 비용을 중심으로 비교하는 것이 합리적입니다.
반대로 20~30년 동안 장기간 대출을 유지할 계획이라면 최초 금리뿐 아니라 장기적인 상환 안정성도 중요합니다.
금융기관별 주택담보대출 금리를 비교하려면 금융감독원의 금융상품 비교공시를 활용할 수 있습니다.
다만 공시된 금리와 실제 개인에게 적용되는 금리는 다를 수 있으므로 최종 선택 전에는 금융기관에서 구체적인 금리 견적을 확인해야 합니다.
동일한 조건에서 연 4.5%와 연 5.2%를 선택할 수 있다면 낮은 금리가 유리하지만, 금리 유지기간과 수수료가 다르다면 총비용을 다시 계산해야 합니다.
주택담보대출 6억 원을 30년 원리금균등상환 방식으로 이용하면 연 4.5%와 연 5.2%의 월 상환액은 약 25만 5천 원 차이가 나고, 금리가 유지된다는 가정에서 30년 총이자 차이는 약 9,164만 원에 이릅니다.
다만 실제 대출에서는 금리 변경과 중도상환, 우대금리 유지 여부에 따라 비용이 달라지므로 최초 금리만으로 상품의 유불리를 판단해서는 안 됩니다.
대출을 신청하기 전에는 DSR과 지역별 한도 규제를 통해 실제 대출 가능금액을 확인하고, 동일한 조건에서 월 상환액과 5년 누적 이자, 전체 상환비용을 비교하는 것이 합리적입니다.