전세 계약이 끝나가는데 세입자에게 돌려줄 보증금이 부족하다면, 집주인은 어느 아파트를 담보로 대출받아야 할지 고민하게 됩니다.
보증금을 반환해야 하는 아파트를 담보로 잡는 방법이 가장 직접적이지만, 다른 아파트를 소유하고 있다면 담보가치와 기존 대출에 따라 선택지가 달라질 수 있는데요.
다만 담보가치가 높은 아파트라고 해서 반드시 더 많은 금액을 빌릴 수 있는 것은 아니며, 주택 보유 수와 대출 목적에 따른 규제도 함께 확인해야 합니다.
전세보증금 반환 목적 주택담보대출을 신청할 때 어느 아파트를 담보로 선택하는 것이 유리한지, 실제 자금 조달과 상환 부담을 중심으로 살펴보겠습니다.
1. 보증금을 반환할 아파트와 다른 아파트, 담보 선택이 가능할까?
전세보증금 반환 목적 주택담보대출은 임대차계약 종료 등에 따라 집주인이 세입자에게 반환해야 할 보증금을 마련하기 위한 대출입니다.
일반적으로는 세입자가 퇴거하는 해당 아파트를 담보로 대출을 신청하는 방식이 먼저 검토됩니다. 반환해야 할 보증금과 담보 주택, 대출금 사용 목적이 직접 연결되기 때문이죠.
그렇다면 집주인이 아파트를 두 채 보유하고 있을 때, 세입자가 거주하지 않는 다른 아파트를 담보로 대출받을 수도 있을까요?
다른 보유 아파트를 담보로 자금을 조달하는 방안은 검토할 수 있지만, 해당 대출이 전세보증금 반환 목적 상품으로 취급되는지는 별도로 확인해야 합니다.
금융기관은 담보 주택의 소재지와 소유권, 기존 근저당권, 자금 사용 목적, 차주의 주택 보유 수 등을 종합적으로 심사합니다.
특히 다른 아파트를 담보로 설정하는 경우에는 금융기관이 해당 자금을 어떤 대출 목적으로 분류하는지에 따라 적용 규제와 실행 조건이 달라질 수 있습니다.
따라서 담보 선택의 출발점은 단순히 어느 아파트의 시세가 높은지가 아니라, 해당 담보와 자금 용도로 대출 취급이 가능한지 확인하는 것입니다.
2. 세입자가 퇴거하는 아파트를 담보로 잡는 경우
보증금을 반환해야 하는 아파트를 담보로 선택하면 자금 사용 목적과 담보 주택의 관계가 명확하다는 특징이 있습니다.
다만 현재 세입자가 거주 중이므로 임차인의 보증금과 권리관계가 담보평가에 영향을 줄 수 있어요.
예를 들어 다음과 같은 상황을 가정해 보겠습니다.
| 구분 | 가상 조건 |
|---|---|
| 아파트 시세 | 6억 8,000만 원 |
| 반환할 전세보증금 | 3억 2,000만 원 |
| 기존 담보대출 | 없음 |
| 집주인 보유 주택 | 2채 |
| 필요한 반환자금 | 3억 2,000만 원 |
이 경우 아파트 시세가 전세보증금보다 높다는 이유만으로 반환자금 전액을 대출받을 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.
금융기관은 적용 가능한 LTV와 DSR, 주택 보유 수, 규제지역 여부, 임대차계약 종료 조건 등을 확인합니다.
또한 대출 실행과 동시에 세입자에게 보증금이 반환되는 구조인지, 세입자의 퇴거와 관련 서류를 어떤 방식으로 확인하는지도 중요하죠.
반환 목적 대출은 기존 임차보증금의 처리와 담보권 확보 절차가 연결될 수 있으므로 일반적인 생활안정자금 대출과 동일하게 판단하기 어렵습니다.
특히 세입자의 퇴거 일정이 확정되지 않았거나 임대차계약이 계속 유지되는 상황이라면 금융기관이 요구하는 실행 조건을 충족할 수 있는지 먼저 확인해야 합니다.
3. 다른 보유 아파트를 담보로 잡으면 더 유리할까?
집주인이 별도의 아파트를 소유하고 있고 해당 주택에 기존 대출이 적다면 담보여력이 상대적으로 클 수 있습니다.
하지만 담보여력이 충분하다는 사실과 실제 신규 대출을 취급할 수 있다는 사실은 구분해야 합니다.
예를 들어 보증금을 반환해야 하는 A아파트와 집주인이 보유한 B아파트가 있다고 가정하겠습니다.
| 비교 항목 | A아파트 | B아파트 |
|---|---|---|
| 아파트 시세 | 6억 8,000만 원 | 8억 2,000만 원 |
| 임대차 상태 | 전세 거주 중 | 소유자 실거주 |
| 전세보증금 | 3억 2,000만 원 | 없음 |
| 기존 담보대출 | 없음 | 1억 5,000만 원 |
| 자금 사용 목적 | 해당 주택 보증금 반환 | A아파트 보증금 반환 |
B아파트는 시세가 더 높고 임차인이 없다는 장점이 있지만, 기존 담보대출이 남아 있습니다.
또한 B아파트를 담보로 A아파트의 보증금을 반환하려는 경우에는 금융기관이 그 목적의 대출을 허용하는지 확인해야 하죠.
두 아파트의 담보가치를 비교할 때는 다음 세 가지를 구분하는 것이 필요합니다.
- 첫째, 담보가치에서 기존 채권과 임차보증금 등을 고려한 담보여력입니다.
- 둘째, 차주의 소득과 부채를 반영한 상환능력 심사입니다.
- 셋째, 대출 목적과 주택 보유 수에 따른 규제 및 금융기관의 취급 가능 여부입니다.
B아파트의 시세가 더 높더라도 자금 용도 제한이나 DSR 때문에 실제 조달 가능한 금액은 A아파트보다 적을 수 있습니다.
따라서 담보 선택은 아파트별 예상 한도를 단순 비교하기보다 동일한 반환 목적을 전제로 금융기관의 취급 가능 여부부터 확인하는 순서가 합리적입니다.
4. 2주택자라면 계약 체결일과 규제 적용 여부부터 확인해야 합니다
전세보증금 반환 목적 주담대에서 가장 주의해야 할 부분은 과거에 허용되었던 대출 조건이 현재에도 그대로 적용된다고 생각하는 것입니다.
2023년 금융위원회는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출의 여러 제한을 완화했습니다. 그러나 이후 수도권과 규제지역을 중심으로 주택담보대출 규제가 강화되면서 다주택자의 신규 대출과 예외 적용 여부를 별도로 판단해야 하는 상황이 됐습니다.
특히 2025년 6월 27일을 전후한 주택 취득 및 임대차계약 체결 시점은 일부 경과조치에서 중요한 판단 기준입니다.
따라서 다음 사항을 구분해야 합니다.
- 반환 대상 아파트의 소유권 취득 시점
- 임대차계약 최초 체결일
- 계약 갱신 여부와 임차인 전입 시점
- 아파트 소재지가 수도권 또는 규제지역인지 여부
- 집주인의 주택 보유 수
- 후속 임차인 입주 또는 집주인 실거주 계획
예를 들어 2025년 6월 27일 이전에 체결한 임대차계약에 따른 보증금 반환은 일정한 요건을 충족하면 경과조치 대상이 될 수 있습니다. 다만 계약 체결일만으로 예외 적용이 확정되는 것은 아니며, 소유권 취득과 임차인의 전입 등 추가 요건도 확인해야 합니다.
또한 과거의 한시적 DTI 특례가 종료되었거나 적용 기한이 지난 경우 이를 현재 일반적인 대출 조건으로 계산해서는 안 됩니다.
다주택자는 담보를 어느 아파트로 선택할지 결정하기 전에 반환 목적 대출의 예외 적용 여부부터 확인하는 것이 우선입니다.
5. 대출한도가 높아도 실제 필요한 반환자금부터 계산해야 합니다
담보대출을 비교할 때는 금융기관이 산정하는 최대한도와 집주인이 실제로 필요한 금액을 구분해야 합니다.
전세보증금이 3억 2,000만 원이라고 해서 반드시 같은 금액을 새로 빌려야 하는 것은 아니에요.
집주인이 보유한 현금이나 후속 임차인에게 받을 보증금이 있다면 실제 부족한 금액은 줄어들 수 있습니다.
다음은 자금 조달을 비교하기 위한 가상 사례입니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 기존 세입자 반환보증금 | 3억 2,000만 원 |
| 집주인 보유 현금 | 7,000만 원 |
| 후속 임차인 보증금 | 1억 5,000만 원 |
| 최종 부족자금 | 1억 원 |
위 계산은 후속 임차인의 보증금 1억 5,000만 원을 기존 세입자에게 반환하는 시점에 실제로 사용할 수 있다는 가정입니다.
후속 임차인의 입주일이 늦어지면 일시적으로 더 많은 자금이 필요할 수 있습니다. 반대로 새로운 임대차계약이 취소된다면 예상한 자금 조달 구조 자체가 달라지겠죠.
따라서 최종 부족자금뿐 아니라 기존 세입자에게 보증금을 지급해야 하는 날짜에 실제 확보할 수 있는 현금을 별도로 계산해야 합니다.
후속 임차인이 있는 반환 목적 대출은 새로운 임대차계약과 보증금 반환보증 등 추가 약정 조건이 적용될 수도 있습니다.
6. 어느 아파트가 유리한지는 금리보다 총비용과 실행 가능성으로 판단합니다
담보로 선택할 수 있는 아파트가 두 채라면 단순히 금리가 낮은 금융기관을 선택하는 것만으로 충분하지 않습니다.
대출 실행 가능 여부를 확인한 다음에는 필요한 금액을 동일하게 설정하고 상환 부담을 비교해야 합니다.
예를 들어 부족한 반환자금 1억 원을 20년 원리금균등상환 방식으로 빌린다고 가정하겠습니다.
| 비교 항목 | 대출 A | 대출 B |
|---|---|---|
| 대출원금 | 1억 원 | 1억 원 |
| 가정한 연이율 | 4.5% | 5.5% |
| 상환기간 | 20년 | 20년 |
| 월 상환액 | 약 63만 3천 원 | 약 68만 8천 원 |
| 20년 총이자 | 약 5,184만 원 | 약 6,509만 원 |
두 금리는 실제 금융기관의 견적이 아닌 계산 예시이며, 월 상환액과 총이자는 반올림했습니다. 거치기간과 중도상환수수료 등은 반영하지 않았습니다.
같은 금액을 빌려도 금리가 연 1%포인트 차이 나면 20년 동안 부담하는 총이자가 약 1,325만 원 달라집니다.
그러나 A아파트를 담보로 대출받을 수 없거나, 대출 실행 시점이 세입자 퇴거일보다 늦다면 낮은 금리만으로 유리하다고 판단하기 어렵습니다.
기존 근저당권 말소 비용, 신규 담보 설정 관련 비용, 중도상환수수료, 향후 매도 계획도 함께 비교해야 하죠.
특히 다른 아파트를 담보로 대출받으면 나중에 그 아파트를 매도하거나 기존 대출을 대환할 때 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다.
따라서 실질적인 우선순위는 대출 취급 가능 여부 → 반환일에 맞춘 실행 가능성 → 실제 조달금액 → 금리와 총비용입니다.
7. 보증금 반환 전에 금융기관에 확인해야 할 실무 절차
전세보증금 반환 목적 주담대는 계약 만료일에 임박해서 알아보기보다 임대차 종료 일정이 구체화되는 시점부터 준비하는 편이 안전합니다.
먼저 반환 대상 아파트의 등기사항증명서와 임대차계약서를 준비하고, 기존 담보대출 잔액과 집주인의 소득자료를 정리해야 합니다.
다른 보유 아파트도 담보 후보라면 해당 주택의 등기사항과 기존 대출 조건을 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
금융기관 상담에서는 다음 질문에 대한 답을 구체적으로 받아야 합니다.
- 반환 대상 아파트를 담보로 신규 대출을 취급할 수 있는지
- 다른 보유 아파트를 담보로 동일한 반환자금을 조달할 수 있는지
- 주택 취득일과 임대차계약 체결일에 따른 경과조치가 적용되는지
- 대출 실행 후 실거주, 후속 임차인, 자금 사용 증빙 등 추가 약정이 있는지
- 기존 세입자나 전세대출 금융기관에 대출금이 직접 지급되는지
- 세입자 퇴거일에 맞춰 대출을 실행할 수 있는지
실제 은행의 반환 목적 대출 추가약정서에는 대출금의 용도 제한과 임차인 또는 전세대출 채권을 보유한 금융기관으로의 지급 절차가 명시된 사례가 있습니다.
이는 반환 목적 대출이 집주인의 계좌로 자유롭게 입금되어 다른 용도로 사용할 수 있는 일반 신용대출과는 다르다는 점을 보여줍니다.
관련 제도와 규제 변동은 금융위원회 공식 홈페이지에서 확인할 수 있으며, 과거 발표 내용과 현재 적용되는 규정을 구분해 살펴봐야 합니다.
무엇보다 금융기관의 대출 가능 금액이 반환해야 할 보증금보다 적다면 부족분을 어떻게 마련할지 별도로 계획해야 합니다. 세입자의 보증금 반환 의무는 대출 승인 여부와 별개로 존재하기 때문입니다.
👉 세입자 보증금 돌려줄 돈이 부족하다면? │ 전세퇴거자금대출 조건과 한도·DSR 심사 기준
전세보증금 반환 목적 주담대는 일반적으로 보증금을 반환할 아파트를 담보로 먼저 검토하되, 다른 보유 아파트는 금융기관이 해당 자금 용도의 대출을 허용하는 경우에 한해 비교하는 것이 합리적입니다.
특히 다주택자는 담보가치뿐 아니라 임대차계약 체결일, 주택 취득일, 규제지역, 경과조치와 사후 약정까지 확인해야 실제 대출 가능성을 판단할 수 있습니다.
반환해야 할 보증금에서 사용 가능한 현금을 차감해 부족자금을 계산하고, 두 아파트의 대출 취급 가능 여부와 실행일, 총비용을 비교한 뒤 담보를 선택하는 것이 현실적인 방법입니다.