주택을 공동명의로 변경하면 주택담보대출 이자공제를 받을 수 있다는 말은 많은 분이 알고 계신 내용입니다. 그러나 세무 전문가들은 “조건이 모두 충족되는 경우에만 가능하다”고 강조합니다. 특히 취득 이후 명의 구조를 바꾸는 과정에서는 증여세, 취득세, 대출 재약정 문제까지 겹쳐서 고려해야 하기 때문에 단순한 절세 전략으로 접근하기 어렵습니다.
2026년 금융권의 대출 규제 강화와 총부채원리금상환비율(DSR) 기준이 엄격해진 상황에서는 명의 분할이 더 까다롭게 적용될 수 있습니다.
오늘은 공동명의로 바꾸면 주담대 이자공제가 가능한지 실제 세무사 상담에서 반복적으로 강조되는 핵심 기준만 구조화하여 정리해 드립니다.
📌 공동명의와 이자공제가 자주 연결되는 이유
공동명의로 바꾸면 이자공제를 받을 수 있다는 인식은 주로 가족 구성원 간 세부담을 최소화하려는 수요에서 비롯되었습니다. 이자공제는 근로소득에서 직접 차감되기 때문에 실효 세율을 낮추는 효과가 크며, 연간 이자 부담이 높을수록 절세 효과도 커지게 됩니다.
하지만 법적 기준은 단순한 ‘명의 변경’보다 더 엄격합니다. 「소득세법」은 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있는 사람을 ‘차입자이면서 주택 소유자’로 한정해두고 있습니다.
즉, 부부가 공동 소유자라도 실제 대출 계약상 채무자가 아니라면 공제 대상이 될 수 없습니다.
📌 주택담보대출 이자공제의 기본 구조
이자공제를 이해하려면 먼저 주택담보대출의 개념을 정확히 알고 계셔야 합니다. 주택담보대출은 “부동산을 담보로 제공하고 주택 취득 자금을 금융기관에서 대출받는 방식”을 말하며, 대출 조건에 따라 고정금리·변동금리·혼합금리로 구분됩니다.
소득공제를 받을 수 있는 주택담보대출은 법적으로 ‘장기주택저당차입금’으로 분류되며, 아래 요건을 모두 충족해야 공제 대상이 됩니다.
- 무주택자 또는 1 주택 세대주
- 취득 당시 기준시가 요건 충족
- 금융기관에서 차입한 장기주택저당차입금
- 차입자와 주택 소유자의 일치
- 실제 거주 요건 충족
여기서 ‘차입자와 소유자 일치’ 조항이 이자공제의 핵심 변수로 작용합니다.
📌 공동명의 전환이 자동으로 공제를 허용하지 않는 이유
많은 분이 “집을 공동명의로 바꾸면 이자공제가 된다”고 생각하시지만 이는 절반만 맞는 내용입니다. 세무 전문가들이 가장 먼저 확인하는 요소는 다음 두 가지입니다.
- 주택의 공동 소유 여부
- 대출 계약이 공동 차입인지 여부
이 두 가지가 모두 충족될 때만, 공동 소유자 각각이 지분 비율만큼 이자공제를 받을 수 있습니다. 대출 명의가 변경되지 않은 상태에서 등기만 공동명의로 바꾸는 것은 공제 요건을 충족하지 않습니다.
📌 “대출 명의 = 소유 명의 = 공제 대상자” 원칙
이 원칙은 국세청 예규뿐 아니라 실무 상담에서도 반복 강조되는 기준입니다. 예를 들어 아래의 구조에서는 공제 가능 여부가 분명하게 달라집니다.
① 집은 공동명의, 대출은 남편 단독
→ 남편만 공제 가능
② 집 공동명의 + 대출 공동 차입
→ 각자의 지분 비율에 따라 공제 가능
③ 집 단독명의 + 대출 공동 차입
→ 실무상 공제 여부가 불명확해질 수 있어 세무 상담 필요
특히 ③의 경우 주택 소유자와 채무자가 다르면 공제 요건을 충족하지 않는 것으로 판단됩니다.
📌 대출 재약정 또는 대환대출 시 주의해야 할 기준
기존의 단독명의 대출을 공동명의로 바꾸기 위해 금융기관에 공동 차입자로 변경 신청을 할 수 있지만 세법상 이를*‘주택 취득을 위한 대출’로 보아야만 소득공제 대상이 되기 때문에 다음 사항이 매우 중요합니다.
● 인정되는 구조
- 기존 배우자의 대출을 상환하기 위해 금융기관이 ‘대환대출’ 형태로 공동 차입 대출을 실행하고, 그 자금이 기존 대출 상환에 직접 쓰이는 경우에는 주택 취득용 대출 승계로 인정될 가능성이 있습니다.
● 인정되지 않는 구조
- 단순한 명의 변경 요청
- 실제 채무 부담 없이 이름만 올리는 경우
- 취득 시점과 대출 변경 시점의 간격이 너무 큰 경우
특히 국세청 예규는 취득과 무관한 자금 조달로 판단되는 경우 공제를 배제할 수 있다고 밝히고 있기 때문에 상담 단계에서 구조를 정확하게 설계하셔야 합니다.
📌 주택담보대출 이자공제, 세대주 요건과 실제 거주 요건의 중요성
주택담보대출 이자공제는 원칙적으로 세대주가 적용받습니다. 세대원이 공제를 받을 수 있는 경우는 예외적이며, 아래 기준을 충족해야 합니다.
- 세대주가 주택 관련 공제를 받지 않는 경우
- 세대원이 해당 주택에 실제 거주하는 경우
따라서 명의와 대출 구조를 바꾸더라도 세대 구성과 거주 요건을 충족하지 못하면 공제 혜택이 인정되지 않습니다.
📌 공동명의 변경 시 발생할 수 있는 3대 세금 이슈
공동명의는 단순한 명의 변경이 아니라 재산권 이전으로 취급될 수 있습니다. 따라서 다음 세금이 함께 검토되어야 합니다.
① 증여세
- 배우자 간 증여는 10년 기준 6억 원까지 공제가 가능합니다. 그러나 지분 이전 규모가 크다면 증여세가 부과될 수 있습니다.
② 취득세
- 지분을 새로 취득하는 만큼 취득세가 과세됩니다.
③ 양도소득세
- 장기보유특별공제 적용 기간이 지분 이전 시점 기준으로 새로 계산될 수 있어 향후 양도세 부담이 증가할 수 있습니다.
- 양도소득세는 “부동산을 팔아 생긴 차익에 부과되는 세금”이며, 보유 기간과 거주 기간에 따라 공제율이 달라집니다.
📌 공동명의 여부에 따른 이자공제 구조 시뮬레이션
2026년 기준으로 실제 상담에서 가장 많이 묻는 구조를 시뮬레이션으로 정리하면 다음과 같습니다.
● 사례 1: 단독명 → 공동명의, 대출은 단독 유지
- 공제 대상: 기존 단독 채무자
- 변경 시점 이후 배우자는 공제 불가
● 사례 2: 단독명 → 공동명의 + 공동 차입 재약정
- 공제 대상: 공동 소유자 각각
- 적용 범위: 재약정 이후 발생하는 이자부터
● 사례 3: 애초 취득 단계에서 공동명의 + 공동 차입
- 가장 이상적인 구조
- 공제 대상: 지분 비율에 따른 양측
- 판정도 명확
보다 상세한 시뮬레이션 예시는 이곳에서 확인하실 수 있습니다.
📌 공동명의 전략이 유리한 경우 vs 불리한 경우
● 유리한 경우
- 맞벌이 부부로 소득이 모두 일정 수준 이상
- 이자 부담이 크고 공제 한도 활용이 가능한 구조
- 향후 1 주택 비과세 요건을 함께 관리하는 경우
● 불리한 경우
- 단독명의에서 공동명의 전환 시 증여세 부담 발생
- 대출 금리 상승 가능성
- 코픽스(COFIX) 금리 구조 변화로 이자 비용 증가 위험
- 중도상환수수료 발생
코픽스(COFIX) 금리는 “은행이 자금을 조달하는 비용을 평균해 산출하는 기준 금리”로, 변동금리 주택담보대출의 이자율 결정에 직접 영향을 미칩니다.
📌 금융기관 공동명의 심사 시 고려 요소
금융기관은 부부의 신용 점수, 기존 대출 규모, 소득, DSR(총부채원리금상환비율) 충족 여부까지 모두 검토합니다.
- DSR은 “연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율”을 의미하며, 부부가 공동 차입을 할 경우 두 사람의 소득과 부채가 모두 합산되어 심사됩니다.
- 2026년부터는 전 금융권의 DSR 규제가 더 강화될 예정이므로, 공동 차입이 반드시 유리하다고 보기 어렵습니다.
📌 공동명의의 장단점 종합 비교
| 구분 | 장점 | 단점 |
| 절세 측면 | 이자공제 분산 가능 | 증여세, 취득세 발생 가능 |
| 대출 측면 | 소득 합산으로 한도 증가 | 금리 상승, DSR 영향 |
| 세금 구조 | 향후 양도세 분산 효과 | 장특공 기간 재산정 위험 |
| 자산관리 | 상속·증여 구조 설계 용이 | 재산권 분쟁 가능성 |
📌 공동명의 정책 변화와 2026년 주요 체크포인트
- 부부 공동명의 주택의 공제 기준이 강화된 예규가 지속 업데이트
- DSR 규제 확대
- 금리 인하 또는 금리 변동 시 대환대출의 경제적 타당성 재검토 필요
- 생애최초 주택 구입자 대상 금융 혜택 확대
- 주택 가격 변동에 따른 기준시가 요건 변화 가능성
2026년 정책 변화는 공동명의 전략의 유불리를 크게 바꿀 수 있으므로 연말정산 시기가 되기 전 최신 지침을 반드시 확인하셔야 합니다.
공동명의로 바꾼다고 해서 자동으로 이자공제가 적용되는 것은 아닙니다. 세무 전문가들이 강조하는 기준은 단 하나입니다.
- “소유자 = 차입자 = 공제 대상자”
이 구조가 충족될 때만 공제가 가능하며, 대출 변경 과정이 세법상 주택 취득용 대출로 인정되어야 합니다. 또한, 명의 변경에 따른 증여세·취득세 부담, 금리 구조, DSR 심사까지 종합적으로 검토하시는 것이 중요합니다.