전세계약 만기가 다가오면서 세입자는 이사 날짜까지 정했는데, 집주인은 보증금을 돌려줄 현금이 부족한 상황이 생길 수 있습니다.
새로운 세입자가 바로 구해지지 않거나 전세가격이 하락했다면 기존 보증금과 신규 보증금의 차액을 마련해야 하는 부담도 커지는데요.
이럴 때 기존에 소유한 아파트를 담보로 주택담보대출을 받아 전세금을 반환하는 방법을 생각할 수 있지만, 실제 대출 가능 여부는 주택 보유 수와 지역별 규제, 소득, 담보가치에 따라 달라집니다.
이번에는 세입자가 나가는데 돈이 없을 때 주택담보대출로 전세금을 반환할 수 있는 조건과 대출한도, LTV·DSR 심사, 보증금 반환 절차 및 대출이 거절됐을 때의 대응방법을 살펴보겠습니다.
1. 세입자가 나가는데 돈이 없다면 주택담보대출이 가능할까?
세입자에게 돌려줄 전세보증금이 부족할 때 검토할 수 있는 금융상품은 임차보증금 반환 목적 주택담보대출입니다.
일반적으로 전세퇴거자금대출이나 전세보증금 반환대출이라고 부르기도 하죠.
집주인이 이미 소유한 주택을 담보로 대출을 받아 계약이 종료되는 세입자에게 보증금을 반환하는 방식입니다.
예를 들어 전세보증금이 3억 원인데 집주인이 보유한 현금이 1억 원이라면 부족한 금액은 2억 원입니다.
이때 주택담보대출을 통해 2억 원을 마련할 수 있는지 은행에 심사를 요청할 수 있어요.
| 구분 | 주요 내용 |
|---|---|
| 대출 목적 | 기존 세입자의 전세보증금 반환 |
| 대출 신청인 | 주택 소유자인 임대인 |
| 담보 | 보증금을 반환할 주택 등 |
| 주요 심사 | LTV·DSR·기존 대출·지역별 규제 |
| 반환금액 | 임대차계약에 따른 실제 반환 의무액 |
| 자금 사용 | 임차보증금 반환 목적에 맞게 사용 |
| 실행 방식 | 은행 심사 및 반환 관련 약정에 따라 결정 |
다만 반환해야 할 보증금이 2억 원 부족하다고 해서 은행이 반드시 2억 원을 빌려주는 것은 아닙니다.
주택의 담보가치가 충분한지, 기존 대출이 얼마나 남아 있는지, 집주인의 소득으로 원리금을 감당할 수 있는지 등을 함께 확인하기 때문입니다.
특히 수도권·규제지역에서는 일반적인 생활안정자금 목적 주택담보대출에 제한이 적용될 수 있어 보증금 반환 목적의 예외조건까지 확인해야 합니다.
따라서 가장 먼저 확인할 것은 부족한 보증금이 아니라 해당 주택과 임대차계약이 반환 목적 주택담보대출의 취급조건을 충족하는지입니다.
2. 주택담보대출로 전세금 반환할 때 확인해야 할 조건
전세보증금 반환대출은 주택을 보유하고 있다는 이유만으로 승인되는 상품이 아닙니다.
집주인의 주택 보유 수와 주택 소재지, 임대차계약 체결일, 기존 담보대출 및 소득 등이 영향을 미칩니다.
특히 1주택자와 2주택자는 지역별 규제에 따라 대출 가능성이 달라질 수 있어요.
| 확인 항목 | 심사에서 중요한 부분 |
|---|---|
| 주택 보유 수 | 1주택·2주택·다주택 여부 |
| 주택 소재지 | 수도권·규제지역 해당 여부 |
| 임대차계약 체결일 | 규제 시행 전후 계약 여부 |
| 주택 취득 시점 | 경과규정 적용 가능 여부 |
| 담보평가액 | 은행이 인정하는 주택가격 |
| 기존 주택담보대출 | 선순위 채무 및 담보여력 |
| 소득과 기존 부채 | DSR과 상환능력 |
| 보증금 반환 사유 | 계약 종료 및 실제 반환 필요성 |
1주택자라면 대출이 더 쉬울까?
1주택자는 다주택자보다 규제상 유리한 조건에 해당할 수 있습니다.
하지만 기존 주택담보대출이 많거나 소득이 부족하면 대출한도가 줄어들 수 있죠.
또한 수도권·규제지역에서는 생활안정자금 목적 주택담보대출에 별도 한도가 적용될 수 있으므로 1주택자라고 해서 보증금 전액을 빌릴 수 있는 것은 아닙니다.
2주택자도 보증금 반환대출이 가능할까?
2주택자는 주택 소재지와 임대차계약 체결 시점에 따라 대출 가능 여부가 달라집니다.
수도권·규제지역에서는 다주택자의 생활안정자금 목적 주택담보대출이 제한될 수 있지만, 기존 임대차계약의 보증금 반환과 관련한 경과규정이 적용되는 상황도 있습니다.
따라서 2주택자는 대출금액을 계산하기 전에 은행에 해당 계약이 반환 목적 대출의 예외조건을 충족하는지 확인해야 합니다.
3. 수도권·규제지역에서는 보증금 반환대출 한도가 제한될까?
세입자의 보증금을 돌려주기 위한 대출이라고 해서 모든 주택담보대출 규제에서 제외되는 것은 아닙니다.
2025년 6월 27일 금융위원회가 발표한 가계부채 관리 강화 방안에서는 수도권·규제지역의 생활안정자금 목적 주택담보대출을 제한했습니다.
당시 발표된 기준으로 1주택자는 최대 1억 원, 수도권·규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 차주는 생활안정자금 목적 주택담보대출이 원칙적으로 금지됐습니다. 금융위원회
다만 기존 임대차계약의 보증금 반환을 위한 대출에는 경과규정이 적용될 수 있어 일반 생활안정자금 대출과 구분해야 합니다.
| 구분 | 확인해야 할 사항 |
|---|---|
| 수도권·규제지역 1주택자 | 생활안정자금 한도 및 반환 목적 예외 |
| 수도권·규제지역 다주택자 | 대출 취급 제한 및 경과규정 |
| 비수도권 비규제지역 | 해당 지역 규제와 금융기관 심사 |
| 규제 시행 전 임대차계약 | 종전 규정 적용 가능 여부 |
| 규제 시행 이후 임대차계약 | 신청 시점의 강화된 규제 |
| 집주인 직접 입주 | 전입 관련 약정과 대출조건 |
| 새로운 세입자 입주 | 보증금 반환 및 신규 임대차 관련 조건 |
특히 계약 체결일과 주택 취득 시점은 경과규정 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
그러나 2025년 6월에 발표된 기준만으로 2026년의 모든 대출 가능 여부를 확정할 수는 없어요.
이후에도 금융당국의 대출 관리조치가 시행됐기 때문에 신청 시점에 적용되는 규정을 확인해야 합니다.
또한 주택구입 목적 주택담보대출에 적용되는 한도와 보증금 반환 목적 대출의 한도를 동일하게 생각해서는 안 됩니다.
관련 내용은 금융위원회 가계대출 관리 강화 방안과 정책문답에서 확인할 수 있습니다.
은행에 상담할 때는 단순히 주택담보대출이 가능한지 묻기보다 임차보증금 반환 목적 대출로 신청할 때 적용되는 규제와 경과규정이 무엇인지 확인하는 것이 중요합니다.
4. 아파트 시세 6억원이면 전세금 반환대출을 얼마나 받을 수 있을까?
전세금 반환대출의 한도는 담보평가액과 LTV, 기존 대출, DSR 등을 종합적으로 반영해 결정됩니다.
LTV는 주택담보인정비율로, 담보가치 대비 대출금액의 비율을 뜻합니다.
예를 들어 아파트 담보평가액이 6억 원이고 LTV 60%가 적용된다고 가정해 보겠습니다.
| 계산 항목 | 금액 |
|---|---|
| 아파트 담보평가액 | 6억원 |
| 가정한 LTV | 60% |
| LTV 기준 담보대출 총액 | 3억 6,000만원 |
| 기존 주택담보대출잔액 | 1억원 |
| 단순 계산상 추가 담보여력 | 2억 6,000만원 |
| 반환해야 할 전세보증금 | 3억원 |
| 담보여력 기준 부족액 | 4,000만원 |
표에서는 추가 담보여력이 2억 6,000만 원으로 계산됩니다.
그러나 실제 은행에서 2억 6,000만 원을 승인한다는 의미는 아닙니다.
LTV 60%는 계산을 설명하기 위한 가정이며, 실제 적용비율은 주택 소재지와 규제, 차주의 조건에 따라 달라집니다.
또한 기존 근저당권의 채권최고액과 임차인의 권리관계, 대출 실행 시 보증금 반환 및 담보권 설정 절차도 영향을 미칠 수 있습니다.
무엇보다 수도권·규제지역에서 별도의 대출한도 제한이 적용된다면 담보여력이 충분하더라도 대출 가능 금액이 줄어들 수 있어요.
따라서 은행에 확인해야 할 금액은 단순 LTV 계산 결과가 아니라 실제 보증금 반환일에 실행할 수 있는 최종 승인금액입니다.
5. DSR 때문에 전세금 반환대출이 거절될 수도 있습니다
주택담보대출로 보증금을 반환하려면 집주인의 소득과 기존 부채도 중요합니다.
은행은 대출자의 상환능력을 확인하기 위해 DSR을 활용하는데요.
DSR은 연소득 대비 금융부채의 연간 원리금 상환액 비율입니다.
일반적인 차주단위 DSR 규제에서는 은행권 40%, 제2금융권 50%가 기본 기준으로 활용되지만, 대출 종류와 적용 대상에 따라 예외가 있을 수 있습니다.
예를 들어 연소득 5,000만 원인 집주인에게 은행권 DSR 40%가 적용된다고 가정하겠습니다.
| 계산 항목 | 금액 |
|---|---|
| 연소득 | 5,000만원 |
| 가정한 DSR | 40% |
| 연간 원리금 상환 허용액 | 2,000만원 |
| 기존 대출 연간 원리금 | 800만원 |
| 신규 대출에 활용 가능한 연간 상환여력 | 1,200만원 |
| 월평균 환산 상환여력 | 100만원 |
이 사례에서는 신규 대출에 활용할 수 있는 연간 원리금 상환여력이 1,200만 원입니다.
하지만 이 금액만으로 실제 신규 대출한도를 확정할 수는 없어요.
대출금리와 만기, 상환방식, 스트레스 DSR 적용 여부 등이 추가로 반영되기 때문입니다.
특히 기존 신용대출이나 자동차 할부금융 등 다른 금융부채가 있다면 신규 주택담보대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
반대로 기존 부채를 상환하면 DSR이 개선될 가능성은 있지만, 대출 자체가 규제상 제한되는 상황이라면 DSR을 낮추는 것만으로 해결되지 않습니다.
👉 DSR 초과 시 주담대 받는 방법 │ 한도 부족할 때 현실적인 해결 전략 총정리
6. 전세보증금 3억원 중 2억원이 부족하다면 월 상환액은?
대출이 가능하다는 사실만큼 중요한 것이 대출 실행 이후의 상환 부담입니다.
전세보증금을 반환하기 위해 2억 원을 빌린다면 매월 이자와 원금을 갚아야 하기 때문이죠.
실제 금융기관의 확정금리가 아닌 가상의 금리조건으로 계산해 보겠습니다.
2억원 대출 시 금리별 이자 부담
| 대출금리 | 월 이자 | 연간 이자 |
|---|---|---|
| 연 4.0% | 약 66만 6,667원 | 800만원 |
| 연 4.5% | 75만원 | 900만원 |
| 연 5.0% | 약 83만 3,333원 | 1,000만원 |
| 연 5.5% | 약 91만 6,667원 | 1,100만원 |
| 연 6.0% | 100만원 | 1,200만원 |
※ 대출원금 2억 원이 유지되는 이자만 납부하는 상황을 가정한 계산입니다.
연 4.5%라면 매월 이자만 75만 원이 발생합니다.
원리금균등상환이라면 원금까지 함께 상환해야 하므로 월 납입액이 더 커지는데요.
2억 원을 연 4.5%, 30년 만기로 원리금균등상환한다고 가정하면 월 납입액은 약 101만 3,371원입니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 대출원금 | 2억원 |
| 대출금리 | 연 4.5% |
| 상환기간 | 30년 |
| 월 원리금 상환액 | 약 101만 3,371원 |
| 첫 달 이자 | 75만원 |
| 첫 달 원금 상환액 | 약 26만 3,371원 |
다만 수도권·규제지역 주택담보대출은 만기 제한 등 별도 규제가 적용될 수 있으며, 실제 상품의 상환방식과 거치기간도 은행마다 다릅니다.
따라서 월 상환액은 최종 승인받은 대출금리와 만기조건으로 다시 계산해야 합니다.
7. 세입자 보증금을 돌려줄 돈이 없을 때 현실적인 해결방법
전세금 반환대출을 신청했지만 한도가 부족하거나 대출이 거절되는 경우도 있습니다.
이때는 대출이 어려운 이유를 먼저 확인하고 부족한 금액을 마련할 다른 방법을 검토해야 합니다.
신규 세입자를 구해 보증금으로 반환하는 방법
새로운 세입자를 구할 수 있다면 신규 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 반환하는 방안을 검토할 수 있습니다.
예를 들어 기존 전세보증금이 3억 원인데 새로운 전세보증금이 2억 5,000만 원이라면 집주인은 차액 5,000만 원을 마련해야 합니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 기존 세입자 보증금 | 3억원 |
| 신규 세입자 보증금 | 2억 5,000만원 |
| 집주인이 마련해야 할 차액 | 5,000만원 |
다만 새로운 세입자가 계약금을 지급했다고 해서 보증금 전액을 확보한 것은 아닙니다.
신규 임차인의 잔금일과 기존 임차인의 보증금 반환일을 맞춰야 자금 공백을 줄일 수 있어요.
또한 신규 임차인의 전세대출 및 보증보험 가입 가능 여부도 계약 성사에 영향을 줄 수 있습니다.
보유 주택을 매도하는 방법
대출한도가 부족하고 별도 자금조달도 어렵다면 주택 매도를 검토할 수 있습니다.
다만 매매대금이 반환해야 할 보증금보다 적거나 기존 주택담보대출이 남아 있다면 매도만으로 문제를 해결하지 못할 수 있습니다.
또한 매수인의 잔금 지급일과 세입자의 보증금 반환일을 조율해야 하죠.
임대차계약이 유지된 상태에서 주택을 매도하는 경우에는 임대인 지위와 보증금 반환채무 승계 문제도 확인해야 합니다.
세입자와 보증금 반환 일정을 협의하는 방법
보증금 반환이 늦어질 것으로 예상된다면 세입자에게 상황을 설명하고 반환 일정을 협의할 수 있습니다.
그러나 세입자가 일정 변경에 동의할 의무는 없습니다.
계약 종료 후 보증금 반환이 지연되면 임차인은 임차권등기명령이나 보증금반환청구 등 법적 절차를 검토할 수 있어요.
반환 지연에 따른 지연손해금이나 소송비용 등 추가 부담이 발생할 가능성도 있습니다.
따라서 집주인은 세입자의 이사 일정이 확정되기 전에 반환 가능한 자금을 확인하고, 부족액이 있다면 미리 해결방안을 준비해야 합니다.
은행 상담 전에 확인할 사항
| 확인 항목 | 준비 내용 |
|---|---|
| 전세계약 종료일 | 실제 보증금 반환 예정일 |
| 반환해야 할 보증금 | 임대차계약서상 보증금 |
| 보유 현금 | 즉시 사용할 수 있는 자금 |
| 주택 담보평가액 | 은행에서 인정하는 담보가치 |
| 기존 담보대출 | 대출잔액과 근저당권 현황 |
| 소득 및 부채 | DSR 심사 관련 자료 |
| 임대차계약 체결일 | 경과규정 적용 가능 여부 |
| 세입자 반환계좌 | 보증금 지급 절차 확인 |
은행 상담에서는 단순히 보증금이 부족하다고 설명하기보다 현재 주택가격과 기존 대출잔액, 반환해야 할 금액, 계약 종료일을 함께 전달하는 것이 좋습니다.
특히 임차인의 전세자금대출에 질권이나 채권양도가 설정돼 있다면 보증금 일부를 관련 금융기관에 직접 지급해야 할 수도 있습니다.
이 때문에 대출 실행일과 임차인의 퇴거일, 보증금 반환 절차를 미리 조율하는 것이 중요합니다.
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세입자가 이사를 가는데 전세보증금을 돌려줄 돈이 부족하다면 임차보증금 반환 목적 주택담보대출을 검토할 수 있지만, 주택 보유 수와 지역별 규제, 담보가치, 소득 및 기존 부채에 따라 승인 여부가 달라집니다.
특히 수도권·규제지역에서는 일반 생활안정자금 대출 제한과 보증금 반환 목적의 경과규정을 구분해야 하므로 계약 체결일과 주택 취득 시점, 은행의 실제 취급조건을 확인해야 하죠.
보증금 반환일이 다가오고 있다면 대출 가능 금액을 미리 확인하고, 한도가 부족할 경우 신규 임차인 모집이나 주택 매도 등 대안을 함께 준비하는 것이 중요합니다.