전세계약 만기가 다가오는데 새로운 세입자가 구해지지 않아 보증금 반환을 걱정하는 집주인들이 있습니다.
특히 전세가격이 하락해 기존 보증금보다 낮은 금액으로만 새로운 계약이 가능한 상황이라면 부족한 자금을 별도로 마련해야 하는데요.
이럴 때 알아볼 수 있는 금융상품이 전세퇴거자금대출이지만, 집을 소유하고 있다는 이유만으로 필요한 보증금 전액을 빌릴 수 있는 것은 아닙니다.
이번에는 전세퇴거자금대출의 신청 조건과 LTV·DSR에 따른 한도, 다주택자 심사, 보증금 반환 절차, 대출이 거절됐을 때의 대응방법까지 살펴보겠습니다.
1. 전세퇴거자금대출, 집주인이 보증금을 반환하기 위한 대출
전세퇴거자금대출은 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하기 위해 주택을 담보로 자금을 빌리는 대출을 말합니다.
은행에서는 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출 등으로 안내하기도 해요.
일반적인 주택구입자금대출과 달리 기존에 소유한 주택을 담보로 세입자에게 돌려줄 보증금을 마련한다는 점이 특징입니다.
예를 들어 3억 원에 전세를 놓았던 아파트의 계약이 종료됐는데 새로운 세입자를 구하지 못했다면 집주인은 기존 세입자에게 3억 원을 반환해야 하죠.
이때 보유 현금이 1억 원뿐이라면 부족한 2억 원을 마련하기 위해 전세퇴거자금대출을 검토할 수 있습니다.
| 구분 | 주요 내용 |
|---|---|
| 대출 목적 | 기존 세입자 전세보증금 반환 |
| 신청 대상 | 보증금 반환 의무가 있는 주택 소유자 |
| 담보 | 보증금을 반환할 대상 주택 등 |
| 대출한도 | 담보가치·규제·소득·기존 대출 등에 따라 결정 |
| 대출심사 | LTV·DSR 및 은행 내부 심사 |
| 자금 사용 | 임차보증금 반환 목적에 맞게 사용 |
| 주요 서류 | 임대차계약서, 계약 종료 증빙, 소득·담보 관련 서류 |
전세퇴거자금대출은 일반적인 신용대출처럼 자유롭게 사용할 수 있는 자금이 아닙니다.
대출 목적이 세입자 보증금 반환으로 정해져 있기 때문에 은행에서는 임대차계약 종료 여부와 실제 반환해야 할 금액을 확인할 수 있어요.
또한 대출 실행 시 세입자에게 직접 송금하는 방식 등 자금 사용을 확인하는 절차가 적용될 수 있습니다.
따라서 계약 만기일이 가까워진 뒤 급하게 알아보기보다는 보증금 반환 일정이 확정되는 단계부터 금융기관에 상담받는 것이 좋습니다.
2. 전세퇴거자금대출 신청 조건, 1주택자와 다주택자는 다를까?
전세퇴거자금대출을 신청할 때 가장 먼저 확인해야 하는 부분은 주택 보유 수와 해당 주택의 소재지, 대출 목적입니다.
같은 아파트를 담보로 하더라도 1주택자와 다주택자는 적용되는 대출 규제와 은행 심사조건이 달라질 수 있기 때문인데요.
특히 수도권이나 규제지역에 있는 주택은 일반지역과 다른 제한이 적용될 수 있습니다.
| 확인 항목 | 심사에서 살펴보는 내용 |
|---|---|
| 주택 보유 수 | 1주택·2주택·다주택 여부 |
| 주택 소재지 | 수도권·규제지역 해당 여부 |
| 기존 담보대출 | 선순위 대출잔액 및 담보여력 |
| 임대차계약 | 실제 계약 종료 및 보증금 반환 필요성 |
| 소득과 부채 | DSR 및 원리금 상환능력 |
| 자금 사용 목적 | 임차보증금 반환 목적 충족 여부 |
| 추가 약정 | 상품별 전입·처분·자금 사용 관련 조건 |
1주택자라고 해서 무조건 대출이 승인되는 것은 아닙니다.
기존 주택담보대출이 많거나 소득 대비 부채 상환 부담이 높다면 대출한도가 줄어들 수 있어요.
반대로 다주택자라고 해서 모든 상황에서 일률적으로 대출이 불가능하다고 단정할 수도 없습니다.
다만 다주택자의 경우 주택 소재지와 규제 적용 시점, 대출 목적에 따라 제한이 더 엄격해질 수 있으므로 개별 확인이 필요합니다.
중요한 것은 전세퇴거자금대출이 보증금 반환 목적이라는 사실만으로 모든 주택담보대출 규제에서 자동으로 제외되는 것은 아니라는 점입니다.
과거 한시적으로 시행됐던 역전세 반환대출 관련 특례를 현재 모든 대출에 적용할 수 있다고 생각해서도 안 됩니다.
대출 신청일에 적용되는 금융당국의 규정과 은행별 취급조건을 기준으로 판단해야 합니다.
3. 수도권 전세퇴거자금대출, 1억원 한도와 예외조건 확인
전세퇴거자금대출을 알아볼 때 특히 주의해야 할 부분이 바로 수도권·규제지역의 대출한도입니다.
2025년 6월 27일 발표된 가계대출 관리대책 이후 수도권·규제지역의 생활안정자금 목적 주택담보대출은 일반적으로 한도 제한을 받게 됐습니다.
당시 기준으로 1주택자의 생활안정자금 대출은 최대 1억 원으로 제한됐고, 다주택자에 대해서는 더욱 엄격한 제한이 적용됐는데요.
다만 임차보증금 반환 목적의 대출은 일정한 경과규정과 추가약정 요건을 충족하면 1억 원을 초과해 취급할 수 있는 예외가 마련됐습니다. 연합뉴스+1
2025년 6월 27일 이전에 체결한 임대차계약과 해당 주택의 취득 시점 등이 중요한 판단 기준이 될 수 있습니다.
또한 후속 세입자 유무, 집주인의 실거주 계획, 보증금 반환 자금 사용에 관한 약정도 확인해야 하죠.
| 구분 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 일반 생활안정자금 대출 | 수도권·규제지역 한도 제한 확인 |
| 보증금 반환 목적 대출 | 별도 예외 적용 가능 여부 확인 |
| 기존 임대차계약 | 2025년 6월 27일 이전 계약 여부 |
| 주택 취득 시점 | 경과규정상 취득 요건 충족 여부 |
| 후속 세입자 | 새로운 임대차계약 체결 여부 |
| 집주인 직접 입주 | 전입·실거주 약정 적용 여부 |
| 추가약정 | 보증금 반환 및 자금 사용 조건 |
실제로 금융기관에서는 후속 임차인이 있는 경우와 없는 경우, 집주인이 직접 입주하는 경우를 구분한 추가약정서를 운영한 사례가 있습니다.
그러나 예외 요건을 충족한다고 해서 반환해야 할 보증금 전액이 자동으로 승인되는 것은 아닙니다.
담보가치와 선순위 채권, 상환능력, 은행의 취급 가능 여부 등을 추가로 심사하기 때문이에요.
또한 대출 규제는 발표 시점과 신청 시점에 따라 달라질 수 있으므로 과거의 1억 원 한도나 예외조건을 현재 모든 계약에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
실제 신청 전에는 금융위원회 공식 홈페이지에서 최신 가계대출 정책을 확인하고, 거래 은행에 해당 임대차계약의 경과규정 적용 여부를 문의하는 것이 안전합니다.
4. 전세퇴거자금대출 한도, 아파트 시세가 6억원이면 얼마나 가능할까?
전세퇴거자금대출의 실제 한도는 반환해야 할 보증금뿐 아니라 담보가치와 기존 대출, 적용 규제, 소득에 따라 결정됩니다.
예를 들어 아파트 시세가 6억 원이고 기존 주택담보대출이 1억 5,000만 원 남아 있다고 가정해 볼게요.
설명을 위해 LTV 60%가 적용되는 가상의 조건을 설정하겠습니다.
| 계산 항목 | 금액 |
|---|---|
| 아파트 담보평가액 | 6억원 |
| 가정한 LTV | 60% |
| LTV 기준 담보대출 총액 | 3억 6,000만원 |
| 기존 담보대출잔액 | 1억 5,000만원 |
| 단순 계산상 추가 담보여력 | 2억 1,000만원 |
| 반환해야 할 전세보증금 | 3억원 |
| 단순 계산상 부족액 | 9,000만원 |
이 사례에서 LTV만 단순 적용하면 추가 담보여력은 2억 1,000만 원입니다.
하지만 이것이 실제 승인한도라는 의미는 아니에요.
기존 근저당권의 채권최고액, 임차인의 보증금과 권리관계, 담보평가 방식, DSR 및 별도 한도 규제 등이 반영되면 실제 대출 가능 금액은 달라집니다.
특히 임차보증금 반환대출은 기존 임차인의 퇴거와 보증금 반환, 담보권 설정 절차를 함께 진행해야 하는 경우가 있어요.
따라서 아파트 시세에 LTV를 곱한 금액에서 기존 대출잔액만 빼면 대출한도가 나온다고 생각하는 것은 정확하지 않습니다.
은행에서 확인해야 할 것은 담보여력뿐 아니라 보증금 반환을 완료하는 조건으로 실제 얼마까지 실행할 수 있는지입니다.
기존 대출이 없다면 보증금 전액을 빌릴 수 있을까?
기존 주택담보대출이 없다면 담보여력 측면에서는 유리할 수 있습니다.
그러나 소득이 부족하거나 DSR 한도를 초과한다면 필요한 금액을 모두 빌리지 못할 수 있죠.
또한 지역별 규제나 생활안정자금 목적 대출의 별도 제한이 적용된다면 담보여력이 충분해도 대출한도가 제한될 수 있습니다.
5. DSR 때문에 전세퇴거자금대출이 거절되는 경우
전세퇴거자금대출도 주택담보대출에 해당하므로 일반적으로 상환능력 심사를 받습니다.
이때 중요한 기준 중 하나가 DSR, 즉 총부채원리금상환비율인데요.
DSR은 연소득 대비 금융부채의 연간 원리금 상환액이 어느 정도인지를 평가하는 지표입니다.
일반적인 차주단위 DSR 규제는 은행권 40%, 제2금융권 50%를 기본 기준으로 하지만, 대출 종류와 적용 대상에 따라 예외가 있을 수 있습니다.
또한 스트레스 DSR이 적용되는 대출은 향후 금리 상승 위험을 심사에 반영하므로 실제 대출한도가 더 낮아질 수 있죠.
예를 들어 연소득 5,000만 원인 집주인이 은행권 DSR 40%를 적용받는다고 가정하겠습니다.
| 계산 항목 | 금액 |
|---|---|
| 연소득 | 5,000만원 |
| 가정한 DSR 기준 | 40% |
| 연간 원리금 상환 허용액 | 2,000만원 |
| 기존 대출 연간 원리금 | 800만원 |
| 신규 대출에 활용 가능한 연간 상환여력 | 1,200만원 |
단순 계산하면 신규 대출에 활용할 수 있는 연간 원리금 상환여력은 1,200만 원입니다.
월평균으로 환산하면 100만 원 수준인데요.
하지만 실제 심사에서는 대출 종류별 원리금 산정방식과 스트레스 금리, 기존 대출의 만기 등을 반영하기 때문에 이 금액만으로 신규 대출한도를 확정할 수 없습니다.
또한 과거 역전세 대응을 위해 시행된 한시적 DSR 완화조치를 현재 모든 전세퇴거자금대출에 적용할 수 있는 것은 아닙니다. 인천연구원
따라서 은행 상담에서는 일반 DSR 적용 여부와 함께 해당 대출이 별도 예외에 해당하는지 확인하는 것이 중요합니다.
6. 전세보증금 3억원 중 2억원이 부족하다면 월 이자는 얼마일까?
전세퇴거자금대출을 받을 수 있다고 해도 대출 실행 이후 발생하는 이자와 원금 상환 부담을 고려해야 합니다.
예를 들어 반환해야 할 전세보증금이 3억 원이고 집주인이 보유한 현금이 1억 원이라면 부족한 금액은 2억 원입니다.
이 2억 원을 대출받는다고 가정하고 금리별 이자 부담을 비교해 볼게요.
2억원 대출 시 금리별 이자 비교
| 대출금리 | 월 이자 | 연간 이자 |
|---|---|---|
| 연 4.0% | 약 66만 6,667원 | 800만원 |
| 연 4.5% | 75만원 | 900만원 |
| 연 5.0% | 약 83만 3,333원 | 1,000만원 |
| 연 5.5% | 약 91만 6,667원 | 1,100만원 |
| 연 6.0% | 100만원 | 1,200만원 |
※ 대출원금 2억 원이 유지되는 이자만 납부하는 상황을 가정한 단순 계산입니다. 실제 원리금균등·원금균등상환 대출은 월 납입액과 이자 부담이 달라집니다.
연 4.5%라면 매월 이자만 75만 원이 발생합니다.
금리가 연 6%로 올라가면 월 이자는 100만 원으로 증가하죠.
특히 기존 주택담보대출까지 남아 있다면 두 대출의 원리금 부담을 함께 계산해야 합니다.
원리금균등상환이라면 얼마나 갚아야 할까?
이번에는 2억 원을 연 4.5%, 30년 만기 원리금균등상환으로 빌린다고 가정하겠습니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 대출원금 | 2억원 |
| 적용금리 | 연 4.5% |
| 상환기간 | 30년 |
| 월 원리금 상환액 | 약 101만 3,371원 |
| 첫 달 이자 | 75만원 |
| 첫 달 원금 상환액 | 약 26만 3,371원 |
이자만 납부하는 경우와 비교하면 매월 약 26만 원을 추가로 부담하게 됩니다.
하지만 원금을 함께 갚기 때문에 시간이 지날수록 대출잔액은 줄어들죠.
실제 상품에서는 이자만 납부하는 기간이나 상환방식이 제한될 수 있으므로 은행의 대출조건을 확인해야 합니다.
또한 보증금 반환을 위해 받은 대출이라면 이후 새로운 세입자의 보증금으로 대출을 상환할 수 있는지, 관련 약정에 어떤 제한이 있는지도 살펴봐야 해요.
7. 전세퇴거자금대출 신청방법과 준비서류
전세퇴거자금대출은 일반적인 신용대출보다 확인해야 할 서류와 절차가 많을 수 있습니다.
임대차계약 종료 사실과 반환해야 할 보증금, 주택의 담보가치, 집주인의 상환능력 등을 함께 심사하기 때문인데요.
특히 계약 만기일에 맞춰 대출이 실행되지 않으면 보증금 반환이 지연될 수 있으므로 사전 준비가 중요합니다.
신청 전 준비서류
| 서류 | 확인 목적 |
|---|---|
| 신분증 | 신청인 본인 확인 |
| 주민등록등본 | 거주 및 세대 정보 확인 |
| 등기사항전부증명서 | 주택 소유권과 권리관계 확인 |
| 임대차계약서 | 보증금과 계약기간 확인 |
| 계약 종료 관련 증빙 | 반환 의무 및 반환 예정일 확인 |
| 소득금액증명원·원천징수영수증 등 | 소득과 상환능력 확인 |
| 기존 대출 관련 자료 | 선순위 채무 및 부채 확인 |
| 임차인 계좌 등 반환 관련 자료 | 보증금 지급 절차 확인 |
은행과 신청인의 상황에 따라 추가 서류가 필요할 수 있습니다.
또한 임차인이 전세자금대출을 이용하고 보증금 반환채권에 질권이나 채권양도가 설정돼 있다면 반환금 일부를 해당 금융기관에 직접 지급해야 할 수도 있어요.
전세퇴거자금대출 신청 절차
| 단계 | 진행 내용 |
|---|---|
| 1단계 | 전세계약 종료일과 반환금액 확인 |
| 2단계 | 은행에 보증금 반환 목적 대출 가능 여부 문의 |
| 3단계 | 주택 보유 수·규제지역·경과규정 확인 |
| 4단계 | LTV·DSR 및 기존 대출 심사 |
| 5단계 | 임대차계약서와 소득·담보 서류 제출 |
| 6단계 | 대출 승인 및 실행일 조율 |
| 7단계 | 보증금 반환과 임차인 퇴거 절차 진행 |
대출 실행일과 임차인의 퇴거일을 맞추는 것이 중요한데요.
보증금 반환, 임차인의 주택 인도, 기존 권리관계 정리 등이 서로 연결될 수 있기 때문입니다.
따라서 대출이 승인되기 전에 세입자에게 특정 날짜에 보증금 전액을 반드시 반환할 수 있다고 확약하는 것은 신중해야 합니다.
계약 종료일이 정해졌다면 가능한 한 일찍 은행에 사전심사를 요청하고, 필요한 서류와 실행 절차를 확인하는 것이 좋습니다.
8. 전세퇴거자금대출이 거절됐다면 보증금을 어떻게 마련할까?
전세퇴거자금대출을 신청했지만 한도가 부족하거나 승인이 어려운 경우도 있습니다.
이때 가장 먼저 해야 할 일은 대출이 거절된 이유를 확인하는 것입니다.
DSR 때문인지, 담보여력이 부족한 것인지, 지역별 대출 규제나 상품조건 때문인지에 따라 대응방법이 달라지기 때문이죠.
| 거절 또는 한도 부족 사유 | 검토할 대응방법 |
|---|---|
| DSR 초과 | 기존 부채 정리, 인정소득·대출조건 재확인 |
| 담보여력 부족 | 기존 담보대출잔액 및 권리관계 확인 |
| 규제지역 한도 제한 | 보증금 반환 목적 예외 적용 여부 확인 |
| 은행 내부 심사 미충족 | 다른 은행의 취급조건 비교 |
| 소득 증빙 부족 | 인정 가능한 소득자료 추가 확인 |
| 대출 실행일 불일치 | 은행·임차인과 반환 일정 조율 |
새로운 세입자를 구하는 방법
새로운 임차인을 구할 수 있다면 신규 보증금으로 기존 세입자의 보증금 일부 또는 전부를 반환하는 방안을 검토할 수 있습니다.
예를 들어 기존 전세보증금이 3억 원인데 새로운 계약을 2억 5,000만 원에 체결한다면 집주인이 별도로 마련해야 할 차액은 5,000만 원이에요.
다만 새로운 세입자의 보증금이 들어오는 날짜와 기존 세입자에게 반환해야 하는 날짜가 다르면 자금 공백이 발생할 수 있습니다.
따라서 계약 일정과 자금 지급 순서를 신중하게 조율해야 하죠.
세입자와 반환 일정을 협의하는 방법
당장 보증금 전액을 반환하기 어렵다면 임차인에게 상황을 설명하고 반환 일정에 관해 협의할 수 있습니다.
다만 임차인이 협의에 동의할 의무는 없으며, 집주인의 자금 부족만으로 보증금 반환 의무가 사라지는 것은 아닙니다.
임차인이 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못하면 임차권등기명령이나 보증금반환청구 등 법적 절차를 검토할 수 있어요.
보증금 반환이 지연되면 지연손해금이나 소송비용 등 추가적인 부담이 발생할 가능성도 있습니다.
따라서 대출이 어렵다는 사실을 알게 됐다면 반환기일이 지나기 전에 다른 자금조달 방법을 검토하고, 필요한 경우 법률전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
집을 매도하는 방법
대출로 보증금을 반환하기 어렵고 추가 자금조달도 불가능하다면 주택 매도를 검토할 수 있습니다.
다만 주택 매매계약을 체결하더라도 매수인의 잔금 지급일이 기존 임차인의 보증금 반환일보다 늦다면 문제가 해결되지 않을 수 있어요.
또한 임대차계약의 승계 여부와 매수인의 보증금 반환채무 인수 여부 등을 명확하게 정해야 합니다.
따라서 매도대금으로 보증금을 반환할 계획이라면 임차인과 매수인 사이의 계약조건과 지급 일정을 구체적으로 확인해야 합니다.
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전세퇴거자금대출은 세입자에게 반환해야 할 보증금이 부족할 때 검토할 수 있는 방법이지만, 실제 승인 여부와 한도는 담보가치, 소득, 기존 부채, 주택 보유 수, 지역별 규제 등에 따라 달라집니다.
특히 수도권·규제지역에서는 생활안정자금 대출 제한과 임차보증금 반환 목적의 예외조건을 구분해야 하므로 계약 체결일과 주택 취득 시점, 추가약정 요건을 꼼꼼히 확인해야 하죠.
보증금 반환일이 다가오고 있다면 대출 가능 여부를 미리 확인하고, 한도가 부족할 경우 새로운 임차인 모집이나 주택 매도 등 대안을 함께 준비하는 것이 중요합니다.