전세계약이 끝나면서 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 전세퇴거자금대출을 받은 뒤 아파트를 매도하는 경우가 있습니다.
그런데 매매계약이 체결되면 기존에 받은 퇴거자금대출을 언제 상환해야 하는지, 매수인에게 받은 잔금으로 대출을 갚아도 되는지 궁금해지는데요.
특히 주택에 근저당권이 설정돼 있다면 대출 상환과 근저당권 말소, 매매 잔금 지급, 소유권 이전등기를 같은 날 진행해야 하는 상황도 발생합니다.
이번에는 전세보증금을 반환한 후 집을 매도할 때 전세퇴거자금대출을 상환하는 절차와 매매 잔금 처리방법, 중도상환수수료, 부족자금 계산 및 실제 거래에서 주의해야 할 사항까지 살펴보겠습니다.
1. 전세보증금을 돌려준 뒤 집을 매도하면 퇴거자금대출부터 갚아야 할까?
전세퇴거자금대출은 임대인이 기존 세입자에게 전세보증금을 반환하기 위해 주택을 담보로 받는 대출입니다.
은행에서는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출로 취급하기도 합니다.
세입자가 퇴거하고 보증금을 반환한 이후 집주인이 해당 주택을 매도한다면 기존 대출의 상환과 담보권 정리 문제를 확인해야 합니다.
일반적으로 주택담보대출을 받은 아파트에는 금융기관의 근저당권이 설정돼 있습니다.
따라서 매수인이 근저당권이 없는 상태로 주택을 취득하기로 했다면 매도인은 매매 잔금일에 대출을 상환하고 근저당권 말소 절차를 진행해야 하죠.
| 구분 | 주요 내용 |
|---|---|
| 기존 대출 | 임차보증금 반환 목적 주택담보대출 |
| 매도 시 확인사항 | 대출잔액과 담보권 설정 현황 |
| 상환 시점 | 매매계약 조건 및 금융기관 약정에 따라 결정 |
| 상환 재원 | 매매 잔금 또는 매도인 보유자금 |
| 근저당권 | 대출 상환 후 말소 절차 진행 |
| 소유권 이전 | 매매 잔금 지급과 등기 절차 연계 |
| 추가 비용 | 중도상환수수료·말소비용 등 확인 |
다만 집을 매도한다고 해서 모든 대출을 반드시 매매계약 체결일에 즉시 상환해야 하는 것은 아닙니다.
실제 상환 시점은 대출약정과 매매계약 내용, 매수인의 대출 실행 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
특히 매수인이 기존 담보대출을 승계하는 예외적인 거래구조가 아니라면 매도인이 잔금일에 기존 대출을 정리하는 방식이 일반적입니다.
따라서 매매계약을 체결하기 전에 금융기관에 대출 상환 가능일과 근저당권 말소 절차를 확인하는 것이 중요합니다.
2. 전세퇴거자금대출 상환 절차는 어떤 순서로 진행될까?
전세퇴거자금대출을 받은 뒤 주택을 매도하는 과정에서는 보증금 반환과 주택 매도, 대출 상환을 구분해서 이해해야 합니다.
이미 세입자에게 보증금을 반환하고 퇴거까지 완료했다면 매매 잔금일에는 기존 담보대출을 정리하는 것이 핵심입니다.
반대로 세입자의 퇴거와 주택 매도가 동시에 진행되는 상황이라면 보증금 반환까지 포함한 별도의 자금계획이 필요합니다.
세입자가 이미 퇴거한 경우
| 단계 | 진행 내용 |
|---|---|
| 1단계 | 전세퇴거자금대출로 기존 보증금 반환 |
| 2단계 | 임차인 퇴거 및 임대차 관련 권리관계 확인 |
| 3단계 | 아파트 매매계약 체결 |
| 4단계 | 금융기관에 대출 상환예정금액 확인 |
| 5단계 | 매매 잔금일에 기존 대출 상환 |
| 6단계 | 근저당권 말소서류 및 말소 절차 확인 |
| 7단계 | 매매 잔금 정산과 소유권 이전등기 진행 |
이 과정에서 매도인은 매매 잔금일에 상환해야 할 정확한 금액을 미리 확인해야 합니다.
대출원금 외에도 상환일까지 발생한 이자와 중도상환수수료가 포함될 수 있기 때문인데요.
은행에서 안내하는 상환예정금액과 실제 잔금일에 필요한 금액이 달라질 수 있으므로 상환일을 기준으로 다시 확인하는 것이 좋습니다.
또한 근저당권 말소등기는 대출금을 상환했다고 자동으로 완료되는 것이 아닙니다.
금융기관과 법무사를 통해 말소에 필요한 서류 및 등기 절차를 진행해야 합니다.
3. 매수인에게 받은 잔금으로 퇴거자금대출을 상환해도 될까?
매매대금으로 기존 주택담보대출을 상환하는 방식은 부동산 거래에서 일반적으로 활용됩니다.
다만 매수인이 잔금을 모두 매도인에게 송금한 뒤 매도인이 나중에 대출을 갚는 방식보다는, 잔금 지급과 대출 상환 및 근저당권 말소를 연계해 진행하는 것이 거래 안전성 측면에서 중요합니다.
예를 들어 아파트 매매가격이 6억 원이고 기존 전세퇴거자금대출이 2억 원 남아 있다고 가정하겠습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 아파트 매매가격 | 6억원 |
| 기존 전세퇴거자금대출 | 2억원 |
| 대출원금 상환 후 남는 매매대금 | 4억원 |
위 계산에서는 매매대금 6억 원 중 2억 원을 기존 대출 상환에 사용하고 나머지 4억 원을 매도인이 확보하게 됩니다.
하지만 실제로는 매매계약금과 중도금이 이미 지급됐을 수 있고, 대출이자와 중도상환수수료, 중개보수 및 세금 등도 고려해야 합니다.
따라서 4억 원이 매도인의 최종 순수익이라는 의미는 아닙니다.
잔금일에는 어떻게 처리할까?
매매 잔금일에는 매수인의 자금으로 매도인의 기존 담보대출을 직접 상환하는 방식이 활용될 수 있습니다.
예를 들어 매수인이 지급해야 할 잔금 중 일부를 기존 대출 금융기관에 상환하고, 나머지를 매도인에게 지급하는 구조입니다.
이때 금융기관의 상환계좌와 상환금액, 근저당권 말소 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.
특히 매수인이 새롭게 주택담보대출을 받는 경우에는 매수인의 대출은행에서도 기존 근저당권 말소를 요구할 수 있어요.
따라서 매도인과 매수인, 양측 금융기관, 중개사 및 법무사가 잔금일 처리 순서를 사전에 조율하는 것이 중요합니다.
4. 퇴거자금대출 중도상환수수료는 얼마나 나올까?
전세퇴거자금대출을 받은 지 얼마 지나지 않아 아파트를 매도한다면 중도상환수수료가 발생할 수 있습니다.
중도상환수수료는 약정한 만기보다 일찍 대출을 갚을 때 금융기관이 부과할 수 있는 비용입니다.
2025년부터 신규 대출에 대한 중도상환수수료 산정체계가 개편되면서 실제 발생하는 비용을 중심으로 수수료를 산정하도록 변경됐습니다.
다만 모든 주택담보대출에 동일한 수수료율이 적용되는 것은 아닙니다.
대출 실행일과 금융기관, 상품별 약정 및 상환 시점에 따라 실제 부담액이 달라집니다.
대출잔액 2억원을 상환한다면?
다음은 중도상환수수료율을 각각 0.3%, 0.5%, 0.7%로 가정한 단순 계산입니다.
| 상환원금 | 가정한 수수료율 | 단순 계산 수수료 |
|---|---|---|
| 2억원 | 0.3% | 60만원 |
| 2억원 | 0.5% | 100만원 |
| 2억원 | 0.7% | 140만원 |
※ 실제 중도상환수수료는 잔여 약정기간에 따른 조정이나 면제조건 등이 반영될 수 있어 위 금액과 다를 수 있습니다.
예를 들어 대출잔액이 2억 원이고 실제 적용되는 수수료율이 0.5%라면 단순 계산으로 100만 원입니다.
하지만 대출 실행 후 경과기간에 따라 수수료가 줄어드는 약정이라면 실제 부담액은 달라질 수 있죠.
따라서 매매계약을 체결하기 전에 은행에 잔금 예정일 기준 중도상환수수료를 확인해야 합니다.
특히 대출 실행일이 오래된 상품이라면 신규 대출에 적용되는 수수료율을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
5. 대출을 갚았다면 근저당권 말소까지 확인해야 합니다
주택담보대출을 전액 상환했다고 해서 등기사항전부증명서에 설정된 근저당권이 자동으로 말소되는 것은 아닙니다.
대출 상환과 근저당권 말소등기는 서로 구분되는 절차입니다.
은행에 대출금을 모두 상환한 뒤에는 근저당권 말소에 필요한 서류와 신청 절차를 확인해야 하는데요.
매매 잔금일에 소유권 이전등기가 예정돼 있다면 법무사를 통해 근저당권 말소와 소유권 이전 절차를 함께 조율하는 경우가 많습니다.
| 구분 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 대출 전액 상환 | 원금·이자·수수료 정산 |
| 상환 확인 | 금융기관의 완제 여부 확인 |
| 근저당권 말소서류 | 금융기관에서 필요한 서류 확인 |
| 말소등기 신청 | 등기소 또는 법무사를 통한 신청 |
| 등기 진행상황 | 접수 여부와 처리 상태 확인 |
| 최종 확인 | 등기사항전부증명서에서 말소 여부 확인 |
근저당권 말소에는 등록면허세와 등기신청수수료, 법무사 대행 시 보수 등이 발생할 수 있습니다.
금융기관의 주택담보대출 안내자료에서도 대출 상환과 별도로 근저당권 말소 또는 감액 비용이 발생할 수 있음을 설명하고 있습니다.
등기 진행상황은 대한민국 법원 인터넷등기소에서 확인할 수 있습니다.
특히 매수인이 주택담보대출을 이용하는 거래라면 기존 근저당권이 말소되지 않아 매수인의 대출 실행이나 소유권 이전 절차에 문제가 생기지 않도록 사전에 준비해야 합니다.
6. 집을 팔았는데 매매대금이 퇴거자금대출보다 적다면?
아파트 매매가격이 하락했거나 기존 대출이 많다면 주택을 매도하더라도 대출금 전액을 상환하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
예를 들어 아파트 매매가격이 3억 원인데 기존 전세퇴거자금대출 잔액이 3억 2,000만 원이라면 매매대금만으로 대출을 모두 갚기 어렵습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 아파트 매매가격 | 3억원 |
| 전세퇴거자금대출 잔액 | 3억 2,000만원 |
| 매매대금으로 상환 가능한 금액 | 3억원 |
| 대출원금 기준 부족액 | 2,000만원 |
이 사례에서는 대출원금만 계산해도 2,000만 원이 부족합니다.
실제로는 상환일까지 발생한 이자와 중도상환수수료, 근저당권 말소비용 등이 추가될 수 있어요.
따라서 매매대금이 대출잔액보다 적다면 계약을 체결하기 전에 부족액을 어떻게 마련할지 확정해야 합니다.
은행이 담보권 말소에 동의할 수 있는 조건을 충족하지 못하면 매매 잔금과 소유권 이전 절차가 정상적으로 진행되기 어려울 수 있기 때문입니다.
이때 다른 대출로 부족액을 충당하는 방법을 생각할 수 있지만, 추가 대출 역시 DSR과 금융기관 심사를 거쳐야 합니다.
또한 신용대출을 이용하면 금리 부담이 커질 수 있으므로 매매대금과 상환예정금액을 먼저 비교하는 것이 중요합니다.
매매가격이 대출잔액보다 많아도 주의해야 할 상황
반대로 아파트 매매가격이 5억 원이고 퇴거자금대출이 2억 원 남아 있다면 단순 계산상 3억 원이 남습니다.
그러나 양도소득세가 발생하거나 다른 채무를 상환해야 하는 상황이라면 실제 확보할 수 있는 금액은 줄어들 수 있습니다.
특히 매매계약금이나 중도금을 이미 다른 용도로 사용했다면 잔금일에 들어오는 돈만으로 기존 대출을 상환할 수 있는지 다시 계산해야 합니다.
7. 매매 잔금일 전에 반드시 확인해야 할 사항
전세퇴거자금대출을 받은 뒤 집을 매도할 때는 매매계약 체결일보다 잔금일의 자금 흐름을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.
특히 대출 상환과 근저당권 말소, 소유권 이전등기가 같은 날 진행되는 경우에는 작은 일정 차이로도 문제가 발생할 수 있습니다.
잔금일 준비 체크리스트
| 확인 항목 | 준비할 내용 |
|---|---|
| 대출 상환예정금액 | 원금·이자·수수료 포함 |
| 상환 예정일 | 매매 잔금일과 일치 여부 |
| 상환계좌 | 기존 대출 금융기관의 지정계좌 |
| 근저당권 말소 | 서류 준비 및 법무사 일정 |
| 매수인 대출 | 대출 실행시간과 지급 방식 |
| 매매대금 정산 | 계약금·중도금·잔금 구분 |
| 추가 비용 | 중개보수·등기비용·세금 등 |
| 임차인 관련 사항 | 보증금 반환 및 퇴거 완료 여부 |
잔금일 자금 정산 예시
아파트 매매가격이 6억 원이고 계약금 6,000만 원을 이미 받았으며, 기존 퇴거자금대출 잔액이 2억 원이라고 가정하겠습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 전체 매매가격 | 6억원 |
| 이미 받은 계약금 | 6,000만원 |
| 잔금일에 받을 금액 | 5억 4,000만원 |
| 퇴거자금대출 원금 상환 | 2억원 |
| 잔금일에 남는 금액 | 3억 4,000만원 |
이 사례에서 잔금일에 받을 금액은 5억 4,000만 원입니다.
그중 2억 원을 대출원금 상환에 사용하면 3억 4,000만 원이 남습니다.
다만 계약금 6,000만 원은 이미 받은 돈이므로 전체 매매대금에서 대출원금만 차감한 금액과 잔금일에 실제 들어오는 금액은 구분해야 합니다.
또한 상환이자와 중도상환수수료, 근저당권 말소비용 및 기타 거래비용을 반영하면 최종 잔액은 더 줄어듭니다.
은행의 상환예정금액은 실제 상환일에 따라 달라질 수 있으므로 잔금일 직전에 다시 확인하는 것이 좋습니다.
매매계약 특약도 확인해야 합니다
매도인은 매매계약서에 기존 근저당권을 언제까지 말소할 것인지 명확하게 정하는 것이 좋습니다.
특히 매수인이 주택담보대출을 이용하는 거래라면 기존 근저당권 말소와 신규 담보권 설정이 연계될 수 있습니다.
따라서 매매계약 단계에서 기존 대출 상환 방식과 근저당권 말소 책임, 잔금일 처리방법을 구체적으로 협의해야 합니다.
대출 상환이 지연되거나 근저당권 말소가 불가능해지면 매매계약의 이행에 문제가 생길 수 있으므로 자금조달 계획을 확정하지 않은 상태에서 잔금일을 무리하게 정하는 것은 피하는 것이 좋습니다.
👉 주택담보대출 특약 문구 예시 7종: 임차인 퇴거·전입·대환·중도상환
전세보증금을 반환하기 위해 전세퇴거자금대출을 받은 뒤 집을 매도한다면 기존 대출의 상환예정금액을 확인하고, 매매 잔금일에 대출 상환과 근저당권 말소 및 소유권 이전 절차를 연계해 진행하는 것이 일반적입니다.
특히 매수인에게 받을 잔금으로 대출을 상환할 수 있지만 중도상환수수료와 이자, 말소비용 등이 추가될 수 있으므로 실제 정산금액을 미리 계산해야 하죠.
매매계약을 체결하기 전에는 금융기관과 법무사에게 상환 및 말소 절차를 확인하고, 잔금일에 필요한 자금과 부족액을 구체적으로 정리하는 것이 중요합니다.