2026년 5월 10일, 다주택자 양도세 중과가 다시 시행됩니다. 2022년부터 유지되던 중과 배제 조치가 종료되므로, 1 가구 3 주택자는 가장 높은 구간의 세율을 적용받을 가능성이 큽니다.
이 날짜 전후에 어떤 주택을 먼저 매도하느냐에 따라 세금이 수억 원 단위로 달라질 수 있습니다. 정확한 전략을 세우지 않으면 절세 기회를 놓치는 결과로 이어질 수 있기 때문에, 주택별 구조·정책·기한을 모두 분석한 전략 설계가 필수입니다.
1부 │ 2026년 3 주택 과세 구조와 매도 순서가 결정하는 세금의 미래
3 주택자는 양도세·종합부동산세·지방세 등 여러 세목에서 동시에 영향을 받기 때문에, 단순히 “팔면 된다”는 접근이 불가능합니다. 특히 양도소득세는 주택 수와 매도 순서에 가장 민감하게 반응하는 세목이므로, 구조적인 접근이 필요합니다.
■ 2026년 3 주택자가 가장 불리해지는 이유
2026년 중과 부활 이후 3 주택자는 다음 구조로 과세됩니다.
- 기본세율(6~45%) + 중과세율 +30% p
- 지방소득세까지 포함할 경우 최고 82.5% 수준의 실효세율
- 장기보유특별공제(장특공) 0% 적용
장특공 배제는 중과보다 더 큰 불이익을 줍니다. 10년 이상 보유한 주택이라도 보유 1년과 동일한 공제 구조가 되어 공제 없이 바로 과세됩니다.
■ 왜 ‘주택 수’가 모든 것을 결정하는가?
3 주택자가 주택을 하나 매도하면 바로 2 주택자가 되고, 한 채를 더 매도하면 1 주택자가 됩니다. 이 숫자 변화가 세율을 변화시키는 핵심입니다.
- 첫 번째 매도: 3 주택 상태 → 가장 높은 세율 적용
- 두 번째 매도: 2 주택 상태 → 중과세율 20% p
- 마지막 매도: 1 주택 상태 → 12억 비과세 가능
따라서 어떤 주택을 먼저 팔지가 전략의 출발점입니다.
■ 2026년 달라지는 핵심 정책 세 가지
1. 중과 유예 종료
- 2026년 5월 9일까지 매도하지 않으면 새로운 중과 규정이 적용됩니다.
2. 계약일 우선 규정 부활
- 2026년 5월 9일 이전 계약 + 계약금 지급 시 일정 기간 일반세율이 인정됩니다.
- 자세한 계산 예시는 국세청 양도세 계산 페이지에서 확인할 수 있습니다.
지역 규제 차별화
- 조정대상지역: 중과 + 장특공 배제
- 비조정대상지역: 중과 제외
- 인구감소지역: 주택 수에서 제외될 가능성 있음
3 주택자의 매도 순서는 지역별 규제 상태에 따라 전혀 다른 결론으로 이어집니다.
■ 매도 순서를 더욱 복잡하게 만드는 요인들
- 주택담보대출 규제(DSR)
- COFIX 금리 변동
- 전세 세입자 퇴거 시점
- 실거주 요건 충족 여부
특히 전세 계약 만기와 잔금일은 세법상 판단 기준과 직접 연결되므로 매도 일정 설계의 핵심 변수로 작용합니다.
■ 주택별 스코어링의 필요성
3 주택자는 주택별로 다음 요소를 정량화해 평가해야 합니다.
- 양도차익 규모
- 조정·비조정 여부
- 보유 기간
- 실거주 이력
- 장특공 적용 가능성
- 전세 여부
- 비과세 활용 가능성
- 향후 가치 상승 전망
이 스코어링이 전체 매도 전략의 기초 자료가 됩니다.
2부 │ 매도 순서별 세금 시뮬레이션과 전략 설계
■ 왜 매도 순서만 바뀌어도 세 부담이 수억 원 차이 나는가?
3 주택자는 순서에 따라 적용되는 세율이 달라지기 때문입니다.
예시: A·B·C 주택이 각각 6억·2억·1억 차익을 가진 구조
① A주택을 3 주택 상태에서 먼저 매도
- 기본세율 + 30% p 중과
- 장특공 0%
- 지방세 포함 실효세율 최대 82.5%
- 6억 × 75% ≈ 4.5억 세금 → 지방세 포함 시 4.9억 수준까지 증가
즉, 고차익 주택을 중과 시점에 먼저 팔면 절반 가까이가 세금으로 소멸됩니다.
② C → B → A 순서로 매도
C·B를 먼저 매도해 주택 수를 줄이면, A주택은 1 주택 비과세 구조로 이동합니다.
- A주택 6억 차익
- 비과세 기준 12억 이하 → A주택 양도세 0원 가능
이 구조만으로도 수억 원의 차이를 만들 수 있습니다.
■ 조정·비조정 혼합 보유 시
비조정대상지역 주택은 아무리 많은 주택을 보유해도 중과 대상이 아님. 따라서 3 주택자는 비조정 대상을 먼저 매도하는 것이 유리합니다.
- 순서 구조: 1) 비조정 → 2) 조정(저차익) → 3) 조정(고차익, 비과세)
■ 고차익 주택은 반드시 1 주택 상태에서 판매해야 하는 이유
- 12억 비과세
- 장특공 최대 적용
- 중과 회피
- 실효세율 최소화
고가 주택일수록 ‘1 주택 상태에서 매도’ 원칙의 효과가 더 큽니다.
■ 일시적 2 주택·상생임대인 특례의 중요성
1. 일시적 2 주택 요건
- 기존 주택 2년 보유
- 조정대상지역 취득 시 2년 거주
- 신규 주택 취득 후 3년 내 기존 주택 양도
이 요건을 충족하면 2 주택 상태에서도 중과를 피할 수 있습니다.
2. 상생임대인 제도
- 임대료 5% 이내 제한
- 조정대상지역에서도 실거주 요건 면제
- 2026년 12월 31일까지 인정
실거주 충족이 어려운 3 주택자에게 매우 유효한 전략입니다.
■ 장기보유특별공제 활용
- 3 주택자는 중과 시 공제 0%이므로, 장특공 최대 활용은 1 주택 상태에서만 가능합니다. 따라서 보유 기간이 긴 주택은 반드시 마지막 단계로 남겨야 합니다.
3부 │ 2026년 3 주택자의 최적 매도 로드맵
■ 양도세 기반 우선순위
- 소액 차익 또는 비조정대상지역 우선 매도
- 조정대상지역 중 비과세 불가 주택 두 번째 매도
- 고차익 주택은 1 주택 상태에서 최종 매도
■ 조정·비조정 혼합 구조 전략
- 순서: 비조정 → 조정(저차익) → 조정(고차익 비과세)
- 이 구조만으로도 절세 효과는 매우 큽니다.
■ 특례 결합 전략
- 일시적 2 주택 활용 → 중간 매도 구간 절세
- 상생임대차 활용 → 거주 요건 충족
- 장특공 최대 활용 → 마지막 매도 시 세액 최소화
■ 2026년 일정 전략
- 5월 9일 이전 계약 + 계약금 지급 시 유예 규정이 적용됩니다.
- 이 기한 관리는 절세 전략의 필수 요소입니다.
■ 양도차익 규모별 시나리오
고차익·중간 차익·소액 차익 구조에 따라 다음과 같이 구분됩니다.
- 고·중·소 구조 → 소 → 중 → 고 순서
- 고·고·소 구조 → 소 → 비과세 불가 고 → 비과세 가능 고
- 모두 조정지역 → 5월 9일 이전 계약 필수 → 특례 적극 활용
4부 │ 2026년 3 주택자의 ‘총 세금 전략’: 보유세·취득세·대출 규제까지 포함한 완성형 로드맵
양도세만 고려하면 전략이 절반에 그칩니다. 2026년에는 보유세·취득세·임대소득세·대출 규제까지 모두 강화될 수 있기 때문에, 종합 설계가 필요합니다.
■ 종합부동산세(보유세) 전략
3 주택자는 다음 요소를 반드시 검토해야 합니다.
- 공시가격 상승 위험: 공시가격 5% 상승 → 누진 구조로 보유세는 더 큰 폭 상승.
- 다주택자 공제 축소 가능성: 완화 논의가 있지만 실질 혜택 확대 가능성은 낮습니다.
- 보유세 vs 양도세 절세 균형: 보유세가 증가하는데 장특공을 위해 장기보유하는 것이 항상 정답은 아닙니다. 계산표 기반의 균형 분석이 필요합니다.
- 👉 보유세 1% 이하로 줄이는 절세 전략 3가지
■ 취득세 중과가 매도 전략에 미치는 영향
- 2 주택 취득세 8%
- 3 주택 취득세 12%
향후 증여·상속·명의 변경까지 고려하면 주택 수를 줄인 후 취득을 진행하는 것이 유리합니다.
■ 임대소득세 및 건강보험료 부담
- 월세 소득 → 전부 종합소득세 대상
- 전세보증금 간주임대료 → 금리 변화에 따라 증가 가능
- 임대소득 증가 → 건강보험료 증가
양도세 절감만 고려하면 전체 비용 관리가 불완전합니다.
■ 대출 규제(DSR·LTV)의 간접 영향
3 주택자는 새로운 대출이 거의 불가능하며, 기존 대출 연장 시에도 규제가 강화됩니다.
- DSR 상승 → 현금흐름 악화
- COFIX 금리 상승 → 주담대 이자 증가
- 금리 0.25% p 상승해도 연간 수백만 원 추가 부담 가능
대출 규제는 매도 시점 선택에 직접적인 압력을 줍니다.
2026년 3 주택자 종합 절세 로드맵 요약
① 먼저 매도할 주택
- 비조정대상지역
- 양도차익 적은 주택
- 임대소득 부담 큰 주택
- 보유세 부담만 큰 주택
② 중간 단계 활용 특례
- 일시적 2 주택
- 상생임대차
- 합가·상속 특례
③ 마지막에 남길 주택
- 비과세 요건 충족 가능
- 장특공 극대화 가능
- 실거주 가치 높은 주택
④ 실행 흐름
- 주택별 차익·보유 기간·지역 정리
- 중과 시점 판단
- 1단계 매도(3→2 주택)
- 2단계 매도(2→1 주택)
- 마지막 1 주택 비과세·장특공 극대화
- 2026년 일정표에 맞춰 계약·잔금 계획 수립
2026년 3 주택자의 매도 전략은 단순한 순서 배치가 아니라, 양도세 + 보유세 + 취득세 + 임대소득세 + 대출 규제를 모두 결합해 설계해야 하는 종합 재정 전략입니다.
중과 부활 시점이 명확하기 때문에, 전략 없이 시간을 보내면 세 부담이 급격히 증가할 수 있는 반면 반대로 구조를 정확히 이해하면 수억 원의 절세 효과를 만들 수 있습니다.
자세한 계산 모델은 국세청 양도세 계산 페이지에서 확인하면 도움이 됩니다.